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  • 因为房子,一不留神,他们都成了百万或千万富翁
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    因为房子,一不留神,他们都成了百万或千万富翁

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    懵懂师奶炒房 炒成千万富婆

        从一套房炒起,到第二套房,第三套房,到几十上百套房。不断上升的房价,给他们带来了巨额的财富,也拉开了贫富之差距。当原本和他们同一起点的人还在为买房焦头烂额时,他们已经怡然坐收房子之利。

        他们是应房价上涨而生的房产投资者。而今年出台的限购令,对他们无异于一记重拳。

        “目前真正以短线买卖操作为目的的投资客,不足5%,加上长线投资客,总体比例已回落到23%左右。”满堂红市场研究部高级经理周峰说。

        “投资客中,外地客超过六成,本地客不足四成”。满堂红市场研究部高级经理周峰分析称,2004年至2010年,广州楼市投资客活跃。投资客占总体客户比例依次是:2004年为12%、2005年为16%、2006年为24%、2007年为33%、2008年为21%、2009年为32%,2010年为27%。而2007年和2009年是广州楼市成交量最火爆的年份,投资客也多。

        “限购以前,投资客最集中的地方当属珠江新城,占比高达六成,包含住宅和商用物业”。中原地产天河区区域营业经理汤影明透露称,他有一名客人于2009年在珠江新城入市多套物业,其中有一套为碧海湾住宅,当时入市价约为2万元/m 2,如今该楼盘市场价已去到3.5万-3.8万元/m 2。新港西板块、淘金板块、嘉和苑等板块在限购以前也有投资客。

        合富置业首席分析师黎文江亦认为“很多投资客喜欢在珠江新城大批量购入公寓,一买就是十多套”。但受限购影响后,都转战增城从化等不限购的地方,目前增城的外地买家就占了八成。

    限购后转战商业地产

        多名投资客在接受记者采访中,均透露限购后兴趣集中在商业地产。

        汤影明表示,限购限贷之下,投资住宅的难度越来越大,因而在珠江新城板块,住宅上的投资客几乎为零,尽管大家对于该板块的市场看好,但政策的限制,也只能选择退出住宅投资市场。

        中原地产透露称,其公司近期中山六板块中商铺买卖占比较大,商铺买卖成交仍然活跃,若有笋盘放出,消化速度较快。

        “一旦楼价从顶部回落5%左右,合乎买方资格的投资客便会积极入市,储备房源操作并赚取利润。”周峰认为,目前真正以短线买卖操作为目的的投资客不足5%,他们更多是选择小面积、总价成本偏低的物业。

        那么,投资客对楼市影响有多大?“当楼市处于急速放量时,投资客的囤货会令接下来的楼价出现快速上涨,但还是要有客户愿意接手才行。”周峰认为,投资客对楼市的影响具有两面性,而当楼市处于缩量调整时,投资客会选择把手中持有的房源降价转售,以便回笼资金,这种情况下,楼价反而会出现单边下降的现象。

        不过,中原地产市场部主任黄燕飞认为,广州投资客占比其实不算大,尤其在住宅板块上,“炒楼”现象仅是小部分。她认为,投资客炒楼对于广州楼价的影响不大“限购至今楼价松动空间不大,可见支撑广州楼市的仍是以刚需为主”。

     投资客故事1

        当年四万元可买套房

        付芸(化名)在机关工作,买房最初起于无心插柳。但也因为买房,她在20年间悄然成为千万富婆。

        碍于亲戚情面去买房

        1991年,广东省政府在香港的窗口公司———香港粤海投资有限公司在广州南郊番禺大石镇洛溪地区大兴土木,兴建丽江花园。付芸的一个亲戚在粤海做管理层,他怂恿付芸去买房。

        “交通很不方便,四周都是烂泥地,没人愿意去。周边治安也不好。”付芸当时真的很不情愿去买,但碍于亲戚情面,还是决定买。她还发动身边一批有能力买房的亲朋、同事。大家找了一辆车,浩浩荡荡跑去丽江花园。

        “880元/m 2,必须一次性付清。”因为亲戚关系,付芸拿到相当低的折扣,当时丽江花园对外售价是1200元/m 2。付芸花4万多元买了一套50多平方米的两房一厅户型。房子曾一度空置多时,后来也曾出租“一个月只有两三百元租金”。

        直到1997年香港回归,付芸方把这套房卖了,“卖了大概15万元”。她用这笔钱到白云区白云大道又买了另一套房。在当时,这套房环境和交通也一般。不过,租金却达1000多元/月。

        此后几年间,在别人还在苦苦等待单位福利分房时,付芸相继在荔湾区、老东山区买进多套房子。

        “三四十平方米,光线不怎么好,但七八万元就能买一套”。她选的房子都在学校附近,在家长们习惯把孩子送入名校时,这些房子的价值与日俱增,短短3年间,就跃升至30多万元/间。

     懵懵懂懂间成为千万富翁

        “我是懵懵懂懂间就攒到了钱。”付芸自道“傻人有傻福”。

        “那时买房都是开发商叫我们买,我们还不乐意去买。”她说,她买房不大会算计,“觉得房子看着舒服,适合自己的气场就合适”。除买的第一第二套房为新房外,付芸此后买的大都是二手房。

        2004年时,珠江新城还是一片荒芜。一名朋友出国,设法找到付芸要将200多平方米的复式房卖给她。

        “以前复式楼是没人要的,大家都很少买大房,认为够住就行。”但经不住朋友再三劝说,付芸接受了这套复式房。均价7000多元/m 2,总价140多万元。付芸首付了70万元,向银行贷款70万,分10年还清。到如今,这套房子价值已逼近千万元。她将房子放租,“租客长租,只收1万多元/月的租金”。

        20年来,付芸平均每两年就买进一套房。限购令出台后,她将投资视线放到不限购的郊区。“总得买点什么的,钱拿在手里会贬值”。亲戚在限购后都去买了商铺,付芸最近也在留意,她打算投资商铺。此外,由于已近退休年龄,她计划到一个适宜养老的地方买套别墅。她看中了南沙。她在等待限购令解除的那一天。

     投资客故事2

        买下写字楼改公寓

        近水楼台先得月。董大伟(化名)大学毕业后从事与房产有关的行业,炒房也顺理成章。

        工作5年后,2005年初,他在海珠区滨江街仲凯农学院附近买了人生第一套房。2000多元/m 2,90平方米,全部花费加起来也就22万元。他一次性付清。2006年9月,单位又经手一批房源,董大伟买下一套位于小北路的,“90平方米,总价54万元”。他说,因为房子的特殊性,他同样需要一次性付清房款。2008年,董大伟将第一套房卖了,净攒12万元。此后,开始涉足炒房。

        “将房子或商铺买回来,哪怕很漂亮的我也要再装修一次”。董大伟认为,装修后的房子会给人很新的感觉,卖相好,卖价也就更高了。

        他不喜欢贷款,“申请贷款最快也要一个月,买方接手贷款也要时间”。他喜欢一次性付清房款,不断地买进房子装修,等房价涨了10%左右就立刻抛售出去,又再去买下一批。“通常情况下,一年资金可以回笼两三次”。

        在项目越做越大后,董大伟开始与朋友合作炒房。他们喜欢买下一整层的写字楼,装修分隔成很多套小公寓,再卖出去。他说,他不想被小资金牵涉,所以每次卖房都卖得干干净净,不会给自己留一套。

        董大伟说,迄今为止,他所购入的三四十套房子均价都是未曾过万元的,大概在100平方米以下的房子。土生土长的他将投资区域锁定在市中心,“最远只去过番禺(投资)”。

        “虽然房价仍然一直在升,但在这一行,在每个阶段都会有感觉它已在到顶了”。董大伟通常在房子涨幅达到10%就赶紧卖了。从去年下半年开始感觉贷款变得艰难后,他相继将手中的房产抛售精光,前两周才收齐买家的所有房款。

    投资客故事3

        炒房六年身家千万

        不做互联网,不做游戏机,今年33岁的黄君(化名)凭一套房子起步,成为身家千万元的老板。

        一口气买了12套房

        黄君从2005年涉足房产行业。其时,他还是白云区京溪路一家房产中介的经纪人员,名不见经传。

        为方便工作,2005年底,他交了10万元首付,买下恒骏花园[最新消息 价格 户型 点评]一套100多平方米的房子自住。房子均价4000多元,总价40多万元。

        买下房子之后,房价一直在升,“很猛”。黄君很想再多买,“可是资金不足”。2007年,见老家增城新塘的房子还处于萌芽阶段,“才3000多元/m 2”,遂回到新塘自立门户开中介公司。2007年4月许,他一气买了两套各100多平方米的房子,总价30多万元,首付六七万元便可搞掂。这是他第一次涉足投资房产。

        很快,他就尝到甜头。

        2007年10月,美国金融危机开始波及中国,到2008年,中介维生艰难,一批中介倒闭,新塘甚至出现“零首付”。

        “这对我来说是个契机,我一下子买进12套房,大多数在新塘镇,白云区的合一国际等也有”。黄君说,其时楼市低迷,他买的房价都极其低廉。在2008年底,除自住的以外,他手上已拥有14套房。随着房价不断上升,手上的财富也越聚越多,他的中介公司也一并开始扩张。

     

    2009年,他卖掉六套房子赚了100多万元,又赶紧在新塘买回10套房。他说,当时100平方米的房子首付大概也就5万元左右。而出的钱则用于去扩张公司,或到佛山三水等地购房。

        “房子在我手上不停地买进卖出,除自住的,基本不会放上一年”。除平时留意自家公司的房源外,他还经常到其他中介公司物色总价低的房源,“赚够10万元就买一套”。而地段稍微好些的,就花上10万至15万元左右的首付购入。

        今年买了6间铺

        因为银行放贷收紧,黄君去年和今年基本都是卖出多于买进。到今年,他把大部分的房子都卖出去了,“目前在广州的就只有8套房了”。

        除了自住的,黄君甚少用自己的名字买房,至今他的名下就只有一套房,“其它都是挂亲戚朋友的名字买的”。很多亲戚一时半会不会买房,黄君就利用他们的名额去买,“都是很熟的人,届时给他三五千元利是便可”。

     

    黄君炒的以二手房为主

        “一手房花的时间太长了,光等房产证就要时间,周转最快也要两年左右”。他炒二手房,进进出出都是顺风顺水。当然,遇到非常笋的一手房,也会逢低买进。今年“五一”凤凰城降价销售,他就买了三套,“带装修才8000元/m 2,很划算”。

        黄君说,他投资买房大都选配套较成熟的小区,电梯楼,他认为老房升值的空间有限。

        限贷限购以来,黄君认为住宅放贷太慢影响资金回笼,而买商铺则会好一些。他相继在新塘地铁站附近买下六间铺。虽然五成首付都在150万至200万元之间,但他看好未来的前景,“以后赚的肯定会比住宅多”。

        除经营几十家中介分店外,黄君目前将心思主要花在商业地产上,偶尔也驾车到二三线城市寻找投资机会。他认为,政策在二三线城市并不是太严,“还是有很大升值空间的”。

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