2001年开始，中国房地产业迎来了黄金十年，至2009年末，万科、恒大、保利、绿地、绿城等27家房企荣登“百亿元俱乐部”。
　　而港资房企尽管早已进入了内地市场，在这十年时间里却并未显出太多锋芒，没有一家企业在内地销售额冲破100亿元。
　　携多年运作经验，却未能在与内地房企的较量中占得上风，这不免令人心生疑惑：是“谨慎为先”的操作思路使其受挫，还是集体水土不服？港资房企是否已经失去在内地发展的最佳时机？
　　
　　“徒弟”超过“师傅”
　　
　　上世纪80年代，香港商人开始参与到内地房产、基础设施与公建的投资中。霍英东开始在广东南沙埋头造城，邵逸夫则热衷于在各大学兴建以其名字命名的图书馆和教学楼。
　　到上世纪90年代，更多大牌港资地产商开始进入内地中心城市。李嘉诚参与投资的新东方广场如今早已成为北京的标志性建筑；位于上海的恒隆广场、瑞安广场也一直代言着这座城市的分量。不仅如此，当年上海价格最昂贵的楼盘、租金最高的写字楼，乃至第一个总价超千万元的豪宅公寓，均出自香港地产商之手。
　　在接下来的十几年里，内地的房地产业在向香港地产业学习，“楼花”、“会所”、“代理”乃至“小户型”诸多概念全部由香港地产商引进，而土地招拍挂制度也源自香港。
　　然而，作为老师的港资房企，非但没有在内地房地产市场上与内地房企拉开距离，反而在这场较量中逐渐被内地房企赶超。到2005年前后，万科、顺驰、绿地、合生等内地房企迅速崛起，成为业内的“领头羊”；反观以和黄、新鸿基、九龙仓、长江实业等为代表的港资房企，则发展速度平平，每年推出的销售面积十分有限，拿地速度也显得保守。另外，这些港资房企的业务大多集中于一线城市的核心区域，且以商业地产为主，而将消费群体更为庞大、赢利更为迅速的普通住宅市场拱手让于内地房企。
　　
　　是否水土不服
　　
　　业内人士普遍认为，港资房企在内地的发展策略与它们之前的发展经历有很大关系。由于经历过亚洲金融风暴的阵痛，港资企业更为强调风险控制，而不会选择赌徒式的激进行为，这使它们在扩张速度与规模上落后于内地房企。
　　这样的思路使得港资房企在运作模式上与内地房企有了明显分野。恒隆地产董事局主席陈启宗倡导的风格是“要把每平方米商场的租金做到最高”，因此恒隆地产可以为了一块地皮花两年时间去谈判和等待，这使恒隆广场用近十年时间才在上海以外的城市开出新项目；而万达集团则通过规模化复制在全国建成27个商业广场。“香港地产商往往更讲求精细的管理和规范运作，这种更为专业的操作模式反而在一定程度上制约了其在内地的扩张速度。”高策地产顾问机构总经理车轮指出。
　　对于港资企业近年来在西南地区的发展状况，当地业内人士的一个共识是其“不解风情”。四川中原地产董事总经理庄泽宝就认为，港资房企对成都本土市场的了解不够，许多重大决策都是由香港高管来决定，策略的灵活性没有本土房企强，而从香港照搬过来经验和模式也与西南地区的文化差异性较大。世家机构首席分析师樊邦勇则指出，许多港资房企信不过也不愿倚重本地人才，设计师、高管等大多是从香港外派来的“钦差”，这导致其所开发的产品在与当地房企竞争中，不能很好发挥出自身优势。
　　港资企业习惯产品的精细化运作，加上本身实力雄厚，因此它们主要靠资金型投资进行拿地和开发，并不急于回收投资，往往拿地后好几年时间才能将产品推向市场，这也招致了外界对其“囤地”的质疑。而它们拿的土地往往规模较大且处于城市中心地段，这样的操作习惯有时也会让当地的发展速度受到制约。
　　
　　下半场占先发优势
　　
　　对港资房企过去10年在内地发展交出的成绩单，业内人士也对其优劣与否有着不同的看法。在车轮看来，香港开发商不可能在刚刚进入内地的最初几年内就将摊子铺得太大，而是有自己专注的方向，比如他们在城市中心的商用物业和高端住宅市场领域就有比较出色的发挥。全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜则认为，内地销售量并非占据港资房企市场份额的全部比重，因此与内地房企在销售额度上的这种横向比较并无太大意义。
　　2005年起，香港地产商明显加快了在内地市场的发展步伐，在发展模式和战略上也有所调整。长江实业、和黄、东方海外在上海真如、浦东内中环等新兴区域购买了地块，瑞安、恒隆则开始布局武汉、昆明、沈阳等二线城市。
　　2009年底，瑞安制订了短期发展规划，立志成为未来3年内第一家销售额超过百亿元的香港地产商；恒基兆业则在同一年高调宣布，计划在5年内成为香港房企在内地拥有土地储备量最大的公司，同时成为中国房地产开发的Top10。对内地房地产市场来说，内港之争的上半场才刚刚结束，在下一个10年乃至更长时间里，当粗放式发展模式让位于精细化操作，香港地产商或将凭借其更为稳健的投资风格、更为规范的管理模式、更为娴熟的操作手法，在与内地房企的新一轮较量中重新改变市场格局。
　　在姜炜看来，随着内地房企开发能力的提升，以及风险控制意识的加强，其与港资房企的工作风格将走向趋同，双方今后在内地市场的竞争将逐渐处于同一层面上。
　　“内地市场特别是一线城市土地越来越紧缺，如何在一个相对密集的城市中心开发商业及住宅产品，以什么样的产品提供给市场，这方面的经验将成为港资房企的一大优势，使其在今后的市场中体现出之前未曾显现的竞争力。”

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