一块尚未挂牌出让的土地，却已有开发商在上面将房子建到了近4层，并已开始私下销售；相距达6公里、毫无关系的两幅土地，却蹊跷地被捆绑在一起出让；想报名竞买的开发商连续一周在当地国土交易大厅找不到任何一个负责此事的工作人员；国土资源部曾三令五申严禁300亩以上的宗地出让，当地有关政府部门却仍然顶风作案；土地挂牌因故撤销之后，报名的两家房地产企业都认为自己是最大的受害者……
　　围绕哈尔滨呼兰区近期多宗土地的挂牌出让，最近一个月内，乱象纷呈。在这一连串令人不解的现象背后，究竟隐藏着什么样的玄机？什么力量导演了这样一出土地挂牌的闹剧？官商勾兑、利益输送，在其间有没有出现？
　　本报记者赴哈尔滨调查发现，此番挂牌后又撤销的事件，其间疑云重重。
　　
　　未拿地先盖房
　　
　　近日，有知情人士向本报举报，哈尔滨市呼兰区7月份挂牌的7幅土地中，有4幅涉嫌“暗箱操作”违规出让，涉及土地逾700亩。
　　“秦家屯土地还没挂牌，就已经有开发商拆迁、动工，同时还将一块400亩的净地捆绑在一起挂牌，明显属于暗箱操作，为指定的公司牟取好处。”该知情人士称。
　　裕发村秦家屯地块，位于哈尔滨市利民开发区，这是哈尔滨市近年着力发展、发展潜力较大的新区，地处松花江北岸，距离哈尔滨中心城区20余公里，环境宜人，毗邻新兴的呼兰大学城。原秦家屯地块更是紧邻黑龙江公安警官职业学院和哈尔滨师范大学江北校区。
　　8月15日，记者来到原秦家屯，这一片村落已经拆迁完毕，基本夷为平地，到处是断碎的砖块以及一些残破不全的墙壁。地块周边，10多栋先期住宅楼早已入住，还有几栋楼正在施工，已经出地面4层有余。几座施工用的塔吊已立在刚刚拆迁完的秦家屯地块中。经证实，这就是上述知情人士提到的“未摘牌先拆迁、未拿地先盖房”的项目。
　　在这个名为“亿兴润景”的项目售楼处，工作人员告诉记者，目前他们在售的是已经封顶的二期，已经基本售完，仅余几户顶层的房型，售价在每平方米3400元左右。而正在建设中的几栋，则是他们的三期，目前还没有开盘，但可以接受预定，大部分的住宅和商服地块已经被预定。
　　售楼处工作人员表示，正在施工的几栋楼，早在今年4月底就开工建设了，预计10月份即可封顶，年底就能入住。
　　“这是我们三期项目，共有5栋楼，等到开盘销售后，你买了就可以办产权证。”在现场，售楼人员对一位前来预定买房的客户承诺。
　　但是，该三期项目何时拿下的土地，售楼人员表示并不清楚。“我们在这片已经做了很久了，这一片地整个都是我们的。”指着周边的十几栋楼和刚刚拆迁完的秦家屯，该售楼员如是说。
　　据记者调查，事实上，售楼人员所说的项目三期，位于7月份挂牌土地中的005号地，该地块在8月6日才由其开发公司哈尔滨亿兴房地产开发集团有限公司（以下简称亿兴集团）通过摘牌方式获得。
　　据呼兰区国土局发布的土地成交公示，亿兴集团于8月6日以438万元底价获得005号地块，地处利民开发区警官路南、裕发新城3#、4#楼西，占地面积约1.3万平方米。其同时底价获得的还有004号地块，位于利民大道西、裕发路南，占地面积约8200平方米。
　　也就是说，亿兴集团在摘牌之前，已经在该地块上开工建设3个多月，建楼已近4层。
　　对此，亿兴集团相关负责人对记者解释称，这一片的拆迁都是他们完成的，秦家屯拆迁后需要建回迁房，但是哈尔滨的冬天太长，可供施工的工期很短，因而提前开工。
　　“但是，还没有挂牌就能这么笃定这一地块是你们摘牌吗？”面对这样的疑问，该负责人则选择了回避。
　　就在亿兴集团摘牌004、005号土地之前，面积更大的006、007号捆绑挂牌的土地却被紧急撤销。售楼员口中所指的“都属于我们的一整片地”，事实上已再度回归尚未挂牌状态。
　　尚未挂牌就有开发商拆迁、开建的土地，看起来就如同“走过场”一样的土地出让，缘何在挂牌期间横生枝节？这背后还有一段复杂的隐情。
　　
　　“报名交钱都找不到人”
　　
　　事情要从哈尔滨市呼兰区国土资源局最近一期的土地挂牌出让说起。
　　7月3日，哈尔滨市呼兰区国土资源局发布国有土地使用权挂牌出让公告（呼土挂公告字[2010]8号），以挂牌方式出让位于利民开发区的7幅地块。这其中，包括了前文提及的亿兴集团底价拿下的004、005号地块，还有面积更大的006、007号地块。公告及报名时间为7月3日至7月22日，挂牌时间为7月26日至8月6日。
　　006号地块位于利民开发区天津大街与世纪路交叉的西南角，土地面积26.8万平方米，容积率2.5，挂牌底价23078万元；007号地块位于利民开发区利民大道西、警官路南的原秦家屯地块，与004、005号地块相连，占地面积约18.6万平方米，容积率2，挂牌底价5645万元。根据公告文件，006、007号两幅地块捆绑挂牌出让。
　　哈尔滨市当地的开发商告诉记者，本次挂牌的这几块土地，虽然地处松花江北，但是随着哈尔滨启动“北跃南拓”的城市发展战略，江北基础设施配套建设迅速，特别是哈尔滨市政府北迁与呼兰大学城的崛起，使江北土地价值凸显，颇为诸多开发企业看好。特别是006号地块紧邻新搬迁的呼兰区政府，更为开发商所看重。
　　哈尔滨明悦房地产开发有限公司（以下简称明悦地产）在看到消息后，相中了006、007号这两幅捆绑挂牌的地块，决定参与竞买。
　　然而，在准备竞买的过程中，明悦地产发现，这一期挂牌出让的土地，竞买保证金高得出奇，达90%，捆绑的006、007地块的挂牌底价合计约2.87亿元，竞买保证金约为2.57亿元。而通常情况下，土地挂牌出让正常的竞买保证金为底价的20%~30%。
　　“正常来说不会要求这么高的保证金，之所以设置如此高的门槛，我们当时就担心有猫腻。”明悦地产总经理杨宏认为，这是有人在试图阻止其他公司参与这两幅地块的竞买。
　　事后，呼兰区国土资源局招拍挂办公室相关负责人向记者否认了“90%保证金有问题”的说法。该负责人称，该地块涉及到城中村改造项目，面积较大，还有农民安置问题，拆迁成本高，土地管理部门担心保证金低的话，可能摘牌的开发商没有能力进行拆迁开发，从而造成囤地。
　　然而接下来的事情则加重了杨的担心。
　　7月12日，当明悦地产筹备好资金到呼兰区国土资源局土地交易大厅办理相关的报名手续、缴纳竞买保证金时，却一直找不到负责办理竞买手续的工作人员，甚至连土地挂牌文件都无法买到，而且连续5个工作日都是如此。
　　据杨宏称，呼兰区国土局招拍挂办公室的相关负责人甚至直接告诉他“不要参与这个项目报名了，土地已经定了主了”。
　　多日无功而返之后，明悦地产向哈尔滨市非公企业维权投诉中心汇报了此事并寻求帮助。7月21日，在哈尔滨市非公企业维权中心的工作人员以及呼兰区国土局负责人的陪同下，明悦地产于当日下午3时才得以报名。此时距报名截止仅差一天。
　　而在报名之后，多方的压力立刻随之而来。据明悦地产负责人称，报名后他们先后接到多个恐吓电话要求其退出006、007号地块的竞买。利民开发区的相关领导也曾出面劝其“退一步”。
　　记者了解到，在明悦地产报名之前，成功报名的仅有一家企业，即亿兴集团。另有知情人士向记者透露，7月21日之前，亿兴集团缴竞买保证金仅有1.5亿元左右，在明悦地产报名之后，才紧急补缴了约1.1亿元的保证金。
　　
　　“挂牌前已有协议”
　　
　　然而，就在报名参与竞买之后，明悦地产发现，事情远比预想的要复杂得多。
　　006号地块非常清晰，地处利民开发区世纪路南、天津大街西，与呼兰区政府距离很近，基本属于一宗净地。记者在现场看到，006号地块目前还种满庄稼，郁郁葱葱。征地手续已经完成，若挂牌出让成功，待缴清土地出让金、建设用地规划许可等手续齐全后，基本上立刻就能开工建设。
　　但007号地块则复杂得多，原来是秦家屯，属于城中村改造项目，挂牌文件中标注为未拆迁毛地。
　　但是，在挂牌公告之时，007号地已经处于拆迁之中。据记者得到的一份《房屋拆迁产权调换协议书》显示，“按拆许字[2010]第002号拆迁许可证批准，甲方对呼兰区裕发村秦家屯地段实施整体拆迁。”协议签订日期为2010年6月28日，拆迁人（即甲方）为亿兴集团，承办单位为哈尔滨市呼兰区房屋拆迁事务所。
　　当地秦家屯的村民也向记者证实，亿兴集团早在几个月之前就开始对秦家屯实施拆迁。
　　明悦地产方面认为，在土地挂牌之前，亿兴集团已经介入该地块，并已实施拆迁，属于违规行为，本期土地挂牌也涉嫌“暗箱操作”，违背了国有建设用地招拍挂的相关政策。7月23日，明悦地产向哈尔滨市国土资源局实名举报此事。
　　7月29日，哈尔滨市国土资源局向呼兰区政府发出《关于对呼兰区利民开发区2010第006、007地块挂牌出让有关事宜的调查意见》，称举报信反映情况部分属实，挂牌地块的确存在问题。其一，006号地块宗地出让面积为26.8公顷，超出国土部的“大城市宗地出让面积不得超过20公顷”的规定；其二，007号地块在挂牌文件中现状为未拆迁毛地，经查，该地为正在实施拆迁的土地，现实情况与挂牌文件表述不符；其三，007号地块的挂牌底价为土地出让金价格，不包含政府应支付的征地拆迁补偿价款，且挂牌文件未给予明确表述，价格构成缺失，有造成国有资产流失的可能。
　　基于此，哈尔滨市国土局的意见是，停止上述地块的挂牌出让程序，对不符合国家规定之处予以调整纠正，同时对地块的前期征地拆迁补偿事宜予以进一步明确，完善挂牌文件内容和出让程序。
　　8月4日，呼兰区国土局发布公告称，终止006、007号宗地的挂牌出让活动，竞买人保证金如数退还，待专业部门论证后，再另行挂牌出让。
　　呼兰区国土局相关负责人在接受记者采访时表示，撤销挂牌的主要原因是007号地块的地上附着物没有评估完，也就是没有将此前的拆迁成本核算到土地挂牌价格中去。
　　该负责人还透露，在007号土地挂牌之前，利民开发区管委会与亿兴集团已经有一个负责动迁的协议。此事得到了亿兴方面的证实，但协议的具体内容亿兴方面拒绝透露。而截至记者截稿，利民开发区方面一直没有就此问题给出回应。
　　该协议的存在，也解释了明悦地产开始“报名无门”的原因。据称，在协议和挂牌条件中，有一条“报名前需经过村屯改造办公室”。
　　对于撤销后的006、007号地，上述呼兰区国土局招拍挂办公室负责人表示，目前正在研究、核算007号土地的拆迁成本，然后直接加入土地挂牌底价。“现在秦家屯地块已经拆迁完成，再出让就是净地挂牌，更加简单。”至于何时会再度挂牌，“只能说尽快吧。”该负责人如是说。
　　
　　疑窦重重
　　
　　006、007号土地挂牌被撤销之后，报名参与的两家开发商——亿兴集团和明悦地产，均声称自身利益受损，是受害者。
　　明悦方面认为，违规的是“未摘牌先拆迁、未拿地先建房”的一方，而自己是按照正规手续办理，理应获得挂牌的土地。
　　而亿兴方面则认为，先期的土地拆迁均是由他们负责投入，但是挂牌时国土局却没有在挂牌价格中核算拆迁成本，导致了后续的问题，以致先期投入都无法快速收回。
　　双方都在叫屈，且都认为此事里“有扣”。的确，在006、007号土地捆绑挂牌的背后，疑窦丛生。
　　研究004至007号这4幅地块的地理分布就能发现，004、005、007号地块紧紧相连，没有任何隔断。而与007号地块捆绑挂牌的006号地块，反而在五六公里之外。
　　以毛地挂牌的城中村改造项目，何以能在挂牌之前就有开发商介入拆迁？呼兰区土地管理部门又为何选择将相隔数公里、毫无关系的两幅地块捆绑挂牌，却将同一片土地拆分成为004、005、007号地块分别出让呢？这背后又有何玄机？
　　除了亿兴集团与利民开发区达成的动迁协议之外，呼兰区国土局方面解释称，之所以将两块地捆绑挂牌，主要是因为007号地为城中村改造项目，拆迁成本高，没有利润。“如果单独挂牌的话，肯定没有人愿意干，那么村屯改造就很难实施。”换言之，006号这幅优质土地，可以算作村屯改造项目的优惠鼓励政策。当地国土局与亿兴方面均没有否认这一点。亿兴方面称，这也是与利民开发区达成的协议中的一部分。
　　但是据测算，如果均以底价拿下006、007号地块的话，那么这两幅土地的楼面地价仅在280元/平方米左右。对比目前该区域4000元/平方米左右的房价，其利润将非常可观。“正常做，可以有近10亿元的毛利。”某知情人士估算。
　　在裕发村秦家屯片区，记者看到，围绕着本次挂牌的007号地块，裕发新城（一期项目）的1~5号楼和7~17号楼，以及正在销售的亿兴润景（二期项目），再加上刚刚摘牌的004、005号地，亿兴集团已经完工入住的和正在建设的几十栋楼已经把007号地块团团围住，甚至施工范围已经有向007号地块蔓延的趋势。在施工现场，记者看到，不仅005号地块上的5栋楼在加紧施工，在相邻区域，施工方也架起了塔吊，开始打地基。
　　一位熟谙土地市场的业内人士告诉记者，按照这样的情况来看，基本可以断定，007号地块已属于亿兴集团的囊中之物。
　　上述开发商还推测，将已经实质上到手的007号地块，捆绑住006号地块，就是一种“占一拿二”的打算。因007号地块的复杂情况和“木已成舟”的现状，通过绑定，其他开发商就很难再染指006号这幅优质地块。
　　此外，事件中的另一个问题，即004、005号地在挂牌之前，开发商就已经在地块上开工建设了，也成为争议焦点。
　　按照正常的房地产开发程序，首先需要取得土地使用权证，而后才能办理相应的建设用地规划许可证和建设工程开工许可证等手续，而后才能进一步开工建设。
　　上述业内人士对记者坦言，那种“先上车后买票”的做法并非行不通。如果开发商与政府（或其官员）达成一定默契，完全可以先建房、卖房，以此获得资金，然后再补上土地出让、建设审批等手续。
　　记者在采访过程中发现，作为黑龙江省级开发区的利民开发区其实拥有完整的一套行政审批系统。房地产开发业务，从土地供应到建设规划许可、开竣工许可，乃至房屋预售、税务、房产证、土地证办理等等，在开发区内部基本就可以走完审批流程。
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