一枚看似普通的棋子，却牵动着绿城中国控股有限公司（绿城中国，3900.HK）及其董事会主席宋卫平的一整盘棋局。
　　F绿城中国宣布与宋卫平及两家顾问公司合作成立合资公司，主营业务为在国内从事物业建设管理及提供咨询服务。业务模式包括项目前期规划、规划及设计、项目施工、成本管理、销售及市场营销、项目竣工后验收、物业交付、物业管理及景观设计管理。
　　绿城中国称，成立合资公司首先是瞄准国内市场对上述服务的需求，此外，公司还希望通过此类业务与更多投资机构和土地资源方联系，从而带来业务机遇。
　　一位不愿具名的地产业资深人士认为：“合资公司除具有进一步获取合作方项目及公司股权潜在的可能性之外，另一层意义是，把这部分业务剥离出来，宋卫平意在设立一个投资平台。”
　　
　　股权设计微妙
　　
　　公告显示，合资公司总投资成本为4亿元，注册资本为2亿元。其中，绿城中国、宋卫平的持股比例非常接近，分别是37%和36%。
　　此外，绿城中国两位执行总经理应国永和曹舟南通过顾问公司上海欣萍财务咨询事务所，分别间接持有合资公司17%和10%的股权。
　　“房地产公司拥有自己的代理公司或者设计公司并不稀奇，但是一般都是全资持有或完全独立，像这样设置股权结构的并不多。”高策地产顾问机构主席李国平表示。
　　身为绿城中国董事局主席，宋卫平的职责除制定公司发展策略外，还负责项目的规划、设计和市场营销。且绿城中国下属业务中，早已涵盖绿城物管、绿城建筑设计、绿城东方设计、绿城景观、绿城园林等板块。
　　业内人士介绍，绿城中国对自身此类业务的水平“很有信心”，也受到一些同行的认可。
　　绿城中国曾经开展过一些物业建设管理及咨询服务，但今后公司将把所有此类业务交给合资公司，并且未来集团将通过合资公司进行所有上述活动。
　　“也就说，合资公司将有稳定的业务，至少绿城中国的业务可以保证。而真正的受益者便是宋卫平、曹舟南和应国永。”某证券公司分析师称。凭借36%的直接持股比例和通过绿城中国的间接持股，宋卫平获取了合资公司大部分的权益。
　　
　　左手转右手？
　　
　　2009年，绿城中国物业建设管理以及咨询服务业务的总收入为371万元，仅占集团总收入82.37亿元的0.04%。
　　“这样的业务量与同类公司相比非常小。举例来说，以营销策划和代理为主要业务的经纪公司，年收入在2000万元左右的，在行业中仅处于中等水平。”北京联达四方经纪有限公司总经理杨少锋介绍。
　　既然如此，宋卫平为什么要大费周章，将如此“单薄”的业务划分出来？
　　绿城中国方面称，由于公司主业是资本密集型，而物业建设管理及咨询服务业务则是不需要太多资本就可获得产出的业务，因此将后者“划分单列”。
　　但上述地产业资深人士认为，最直接的动机是，目前绿城中国上述业务的收入水平还处于“潜伏期”，但合资公司获准成立后，其业务量将会迎来大幅增长。
　　公告显示，合资公司将通过收取项目团队管理费、项目管理费及超额利润奖励获得收入。其中仅项目管理费用，就占到项目总销售收入的5%至7%。2009年，绿城中国实现合约销售金额约513亿元。
　　该地产业资深人士认为，绿城中国自有项目如果逐渐交给合资公司，管理费用就已经相当可观。同时，合资公司还可以从项目物业管理、前期规划、施工、营销代理等业务中，获得很多溢价空间。
　　其粗略计算，绿城中国若将约500亿元的项目交由合资公司进行前期规划，后者就可以获得5000万元左右的收入。
　　“在现在业务量不明显、收入有限的时机剥离出来，不会招致其他股东的反对。等发展壮大了再剥离，要支付的对价就大得多了。”该地产业资深人士认为。
　　
　　曲线扩张
　　
　　在公告中，绿城中国列出了成立合资公司的种种好处。其中最引人注目的一条是，使绿城中国“与更多投资机构及拥有土地资源的其他方合作”，带来更多业务机遇。
　　“和大型开发商相比，中小房地产企业可能更需要获得物业建设、开发管理等方面的经验和帮助，同时它们也是资金和操盘能力缺乏的一群。绿城中国应该可以通过合资公司‘曲线’获得一些项目。”某地产界人士认为。
　　复旦大学房地产经济研究院院长尹伯成认为，合资公司成立的目的还包括进行管理和品牌的输出，通过提供管理以及咨询服务，来获取品牌的溢价。
　　除此之外，合资公司的成立还透露出宋卫平更为长远的布局。
　　上述地产业资深人士认为，将物业建设管理以及咨询服务业务全部交给合资公司，意味着宋卫平在物业开发之外，形成一个投资与管理的平台。
　　“这与绿城中国港股上市公司的‘身份’比较相符，这种转变也应该能得到资本市场的认可。”她表示。
　　她还认为，涵盖了上述全部业务的合资公司，可以预见其稳定而持续的收入增长。在国内资本市场同样是一个可以讲述的“故事”。

房地产OA