房地产调控新政出台百日有余，深圳楼市在博弈中持续冰冻：一手商品住宅成交狂跌，价格处于高位，新盘供应寥寥无几。
“深圳很多开发商之所以能死扛不降价，甚至直接捂盘不卖了，就是在赌政策。”英联国际不动产董事长郭建波坦言，目前很多深圳开发商预计年底前，楼市调控会有所松动，所以现在选择了这样的观望方式。
而由此导致的量跌价滞的市场表现，从某种意义上讲，这也是全国热点城市的新房市场在调控中的缩影。
数据乱象
前不久，深圳市规划和国土资源委员会公布了一项统计数据。今年前6个月，深圳市新建商品住宅平均价格分别为每平方米2.31万元、2.41万元、2.02万元、2.04万元、1.9万元和1.79万元。6月份的新房成交价格比最高月份下跌了22%。
据此，深圳市房地产研究中心副主任王峰认为，深圳的楼市达到了调控目标，开发商不再敢炒作价格，开盘涨价现象没再出现，遏制了房价过快上涨。
但是，从成交量来看，今年1~6月，深圳全市新建商品房销售面积为152.92万平方米，同比下降62.4%。4月17日的“新国十条”之后，下降幅度更为明显。
如此大的成交降幅，却并未带来价格的明显松动。财经评论员叶檀认为，这说明深圳房价的小幅下调，只是战略性撤退，并未伤筯动骨，价格呈现同比上涨快而环比下跌慢的特点。
从深圳市房地产信息系统显示的房价走势图也可以看出，最近3个月来，成交量大幅下降，并在谷底徘徊，价格在高位震荡，并未出现下降趋势。
截至记者发稿前，深圳市房地产信息系统显示，7月29日，深圳全市共成交65套新房住宅，面积5458平方米，成交均价1.85万元/平方米。而前一天，这三项数据分别为88套，7609平方米和1.96万元/平方米。
市场人士称，深圳新房市场依然在“低成交、高价格”之中博弈，未见分晓。
“统计数据暂时还不能反映楼市的真实情况。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示，今年4月份以来，房地产市场成交量很低，原来大量的豪宅成交没有了，中小户型成为成交的主角，在这种情况下，统计数据并不具有太高的参考价值。如果根据更为可靠的房地产商定价测算，深圳房价基本没有降。
7月22日，世联地产在发布上半年中国房地产点评时也称，如果剔除成交结构的原因，深圳新房价格其实没有变化，上半年深圳楼市的表现或是全国楼市表现从量价齐升到量跌价滞的一个缩影。
一份来自深圳中院地产的数据显示，今年6月份，宝安、龙岗两区的成交总量占到深圳全市总量的83%以上。而这两个区，都是以低价盘为主。
深圳某高档楼盘的销售人员表示，目前深圳高价楼盘的价格基本没有太大变化，但是成交量很低。“高价盘成交量低就会拉低成交均价。”
开发商豪赌
目前，关于楼市成交量大幅下跌，业内没有争议。而价滞的矛头，则直接指向了开发商。
房产新政后，佳兆业、万科等上市公司，因业绩需要曾在深圳市场打折促销。但其此次的打折举动，却并未被其他企业效仿从而形成价格下挫的趋势。
一个值得注意的现象是，新政后，深圳很少有新上市项目。最近两周，深圳居然没有任何一个新盘上市。
据深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，今年上半年，深圳市商品房竣工面积达198.22万平方米，同比增长20%。但是，在竣工面积增加的情况下，深圳新房市场并没有形成有效的供应，反而是大幅减少。今年上半年深圳市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比去年同期减少了33％。尤其新政后5、6月的新增供应量更小，分别只有23万和14万平方米，环比连续下降，幅度分别为45％和39％。
高海燕表示，遇到市场不好的情景，开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏，“磨洋工”的情况就很常见了，这是很多开发商应对调控的“理性选择”。
事实上，这在很大程度上反映了目前深圳开发商的心态。据悉，目前大多深圳开发商似乎形成已共识：楼市调控政策不能长期坚持。他们预计，今年年底前，调控有望松动。
鉴于此，一些开发商目前采取捂盘手法应对目前的楼市寒冬，而采取延后销售的公司则主要以非上市公司为主。
有分析师指出，面对国家出台的楼市调控政策，房产商观望的心态比较浓，不愿意率先降价。特别是非上市公司没有业绩压力，在前期的销售中已经回笼很多资金，因此并不急于出售。
所以，推迟开盘、放缓在建项目进度，成为了很多深圳开发商的应对策略。一些开发商甚至临时撤下了已经签订的广告投放。
观察人士称，这是市场主体在房地产调控过程中保存实力，作战略性撤退。
年底或现变化
“不管价格如何，没有成交量，对于一个市场或者行业来说，是最坏的局面。”一家小型开发商的负责人对量跌价滞的局面表示了担忧，没有成交意味着没有资金的流动。
据不完全统计，今年下半年，深圳极有可能入市的楼盘大概有47个，大部分是拖延了许久、至今尚未上市的项目。下半年进入市场的总规模可能会超过240万平方米。
“但如果年底前政策并未出现明显变化，这么一直拖下去，对于开发商而言也不是办法。”郭建波表示，因为届时多数开发商将面临较大的资金压力。
世联地产董事长陈劲松也认为，今年三、四季度，深圳市场可能出现项目扎堆入市的局面，届时开发商可能会采取附送阳台、花园等其他面积等手段进行促销，“事实上和降价是一样的”。
高海燕则预计，如果不出意外，深圳房地产市场真正出现整体性降价的局面应该会在四季度发生。根据过去的市场调整惯例，房价的下降，从观望到行动，从试探到降价，从局部到整体，总是要经历一个较长的周期。
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