备受瞩目的上海105幅土地预申请，近日终于迈出实质性的一步。4幅土地完成了预申请、挂牌出让的全部流程，为下一阶段的勾地挂牌出让树立了一个标杆。
　　7月19日，首期结束预申请的上海闸北279街坊、宝山高境镇共和新路东侧地块等4幅地块在上海土地交易市场正式挂牌出让。上海天祥投资管理有限公司（下称“上海天祥投资”）以5.63亿元竞得唯一的住宅地——闸北279街坊；大连万达拿下宝山高境镇地块，完成其在上海第四个万达广场项目布局；其它两幅地块均以底价成交。
　　对于整个预申请挂牌出让过程，中房信上海事业部项目总监付琦表示，提前获得预申请资格的竞买人与后加入的竞买人相较，在整个挂牌竞买过程中，几乎没有占据任何先发优势。
　　
　　预申请开发商遭淘汰
　　
　　作为首期结束预申请挂牌出让的地块，自然成为众人关注的焦点。
　　以闸北279街坊地块为例，之前成功获得预申请资格的有3家企业。但根据预申请的相关规定，没有参加预申请的地产企业仍然可在地块出让公告正式发布之后参加竞买。据了解，在正式出让公告发布后参加闸北279街坊地块竞买的企业多达8家，远远超过了预申请的人数。
　　上海一民营地产企业人士告诉记者，之所以后来的申请人数大大超过了预申请，有多方原因。首先，缘于开发商在拿地过程中越来越重视策略性，不会轻易暴露自己的目标；其次，预申请阶段要缴纳一定的保证金，保证金会在一定程度上占用公司的流动资金。在“现金为王”的时下，开发商大多不愿因缴纳保证金而使自己的现金流存在压力。
　　当天的挂牌出让遵循“一次书面竞价”和“价高者得”的原则，10名到场开发商只有4名报名参加现场竞价。据了解，之前预申请成功的3家企业，在挂牌报价阶段就已出局。他们虽然获得了预申请的资格，却在整个土地出让过程中几乎没有揽得任何便利。而在今年年初，勾地试水的外滩8-1地块出让中，获得有效预申请人资格的竞买人，在评标打分阶段，均能获得10分的有效加分。
　　对此，付琦认为，采取预申请，对于出让方而言，基本可以避免土地流标。但如果遵循“价高者得”的话，预申请的意义几乎不存在，反而会带来近3个月的土地真空期，白白浪费时间。对于较早预申请的企业而言，要求提前打入保证金，利益略有损失。
　　
　　地价抬头之势
　　
　　既是预申请出让的首幅住宅地块，也是上海下半年土地交易的首幅住宅地块，闸北279街坊地块受到了最大关注。
　　闸北279街坊地块，即钢琴厂地块，东至平型关路，南至民和路，西至振和公寓，北至柳营路，地理位置相对较为优越，位于中外环之间，总出让面积为10707.9平方米，挂牌起始价格为3.48亿元。按照规定的容积率2.5计算，折合起始楼板价1.3万元/平方米。
　　根据之前上海规土局网站信息，该地块的竞买人数已达11个，而当天实际到场人数为10个，包括江苏新城、景瑞地产、宝华集团等沪上知名住宅开发商。
　　在正式现场竞价之前，已经过两轮网上报价。现场竞价环节，只有实际到场的10个竞买人中的4家参与。一次书面报价之后，上海天祥投资以5.63亿元的最高报价竞得该块土地，溢价率为62%，折合楼板价约为21031元/平方米。
　　对于上述出让结果，付琦认为，11家企业竞买，4家竞价，且其它3家价格也并不低，反映出当前形势之下，市场依然有一定的接受能力，开发商对于土地市场也较为乐观。上海土地市场价格，不免有略微抬头的倾向。
　　宝山高境镇地块的出让也颇有看点。在绿地集团、复地集团等大牌房企的挑战之下，大连万达毅然以12.05亿元的高价拿下该地块，成交价格超出底价87%。溢价水平甚至高于宅地闸北279街坊。这是2010年以来第一次商业地块溢价率高于住宅地块的情形。
　　另外两幅商业用地分别被上海大宁资产管理有限公司、上海华辉国际物流股份有限公司以底价摘得。

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