北辰实业（601588.SH）在长沙高调举行了“北辰20年庆暨北辰三角洲首发仪式”。这一备受关注的92亿元的“超大地块”不仅确定了案名、发布了项目LOGO，而且确认一期30万平方米预计年底前发售。
　　“长沙三角洲项目首开区一期30万平方米，预计10月结构封顶，在年底前开盘。”北辰实业副总经理及北辰长沙分公司总经理曾劲对本报记者表示。
　　关于外界对长沙地块长达3年的猜测，北辰实业相关人士也做出了正面回应。
　　“北辰实业不仅不会被长沙项目拖垮，反而未来长沙项目的光明前景和巨大收益，还会成为公司的‘定盘星’。现在长沙三角洲项目正在有序推进。短期看，三角洲项目确实占用了大量的资金，增加了负债率，但是从长远看，因其可期待的增长性，会使其成为公司收益实现跨越性增长的主要动力。”北辰实业董事会秘书郭川表示，随着长沙项目的成熟，外界对于北辰实业“可供结算资源减少”、“许久未见增加的土地资源储备”以及“净资产收益率尴尬”的种种担忧也将一一散去。
　　
　　年底开盘
　　
　　7月16日，本报记者在北辰长沙三角洲项目现场看到，一期项目的建设正在进行，地上的建筑楼体已经全部用绿色的防护网围裹，总共30层的地面主体结构已经建设到23层左右。
　　“目前，北辰三角洲项目建设进展顺利。长沙项目的地价款也已严格按照协议支付，建设资金则可以通过银行开发贷款获得。”在首发仪式上，郭川对本报记者表示。同时，他透露，北辰实业已通过中国银行成功向央行和银监会就总部融资模式进行了报备。
　　而除了资金方面的安排外，在规划、建设方面，三角洲项目也正在有序推进。曾劲介绍，结合项目所在特殊地段以及正在推动的“长株潭一体化”建设，三角洲项目被定义为“商务商业为引领，生态居住为主体，集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为一体的多功能复合型城市综合体”。
　　“项目总建筑面积537万平方米，其中住宅300万平方米，公建80万平方米，架空平台下总建筑面积157万平方米。这次亮相的是首开区，共60万平方米，一期开盘为30万平方米住宅，共8个楼盘，计划将在今年10月结构封顶并力争在年底前开盘销售。”曾劲介绍道。
　　至于首开区的开盘价格，曾劲并未给出明确答案。他表示，宏观调控定调是在保持地产行业又快又好发展的基础上，遏制某些城市房价过快上涨。一线城市是调控的重点，而对长沙这样的二线城市来说，恰恰是发展的机遇，其房价正呈现平稳增长的态势。
　　“目前长沙的房价收入比约为5.2倍，武汉约为7.1倍，一线城市通常在10倍以上，而房价收入比的合理区间在6～8倍之间。”曾劲表示，长沙的人均收入水平在中南六省市中排名第一，房价相对处于价值洼地，是包括北辰实业在内众多房企的“安全岛”。长沙目前一线江景房的均价在8000元/平方米～10000元/平方米，二线江景房在6000元/平方米～8000元/平方米之间，“公司将根据市场情况确定价格。”
　　
　　地块升值45%
　　
　　从2007年拿下长沙地块至今，3年间，业内有关北辰实业“长沙赌局”的猜测就从未停止过。
　　对于任何一家房企而言，92亿元拿下的项目都可谓“大手笔”。能够顺利消化还是如鲠在喉？土地支付款所带来的沉淀成本，银行信贷收紧、再融资受阻所引发的资金链压力、大体量项目所需要的开发能力和统筹能力等等，都是对开发商的考验。
　　业内对于北辰实业资金链的担忧并非空穴来风。据2009年年报，北辰实业的经营性现金流量净值由2008年底的24.66亿元直降到4.07亿元，同比下降了83.5%。
　　而此次，长沙项目的高调登场让业内对北辰实业的担忧正在解开。
　　据介绍，北辰实业并未因长沙项目陷入“面粉贵过面包”的困局。2007年，业内计算，总价92亿元的三角洲地块拿地成本为2421元/平方米，开发后的成本约为3721元/平方米，而当年长沙市纯商品住宅的均价仅为3372元/平方米。然而，3年来由于种种因素，长沙的房地产市场正在出现实质性变化。

长沙市房地产开发协会发布的数据显示，长沙市2009年下半年与2010年上半年的新房开发面积及销售量，都较往年大幅增长，江景房“一枝独秀”则成为长沙房市今年的新亮点。
　　万科、保利、阳光100等品牌开发商多年在长沙市场的“深耕”也为当地房地产市场带来了规模上的改变。
　　“以300万平方米住宅项目的体量，考虑到长沙楼市的增长势头，北辰三角洲可谓‘钱’途无量。”曾劲表示，“项目目前周边的成交地价已升至3500元/平方米，三角洲地块已经升值45%。”在北辰实业的大本营——北京，北辰实业也正在迎来多个高端项目的收益大增。据郭川介绍，包括长沙项目在内，北辰实业在今年至2012年有60万平方米的可售资源。
　　与此同时，随着新增持有型物业的投入使用，规模的扩大也将为公司带来更多、更稳定的现金流入。
　　这种现金状况也在公司的财报中有所体现。一季报显示，北辰实业一季度的经营性现金流量净值为4.31亿元，较2009年年底增长了5.9%，同比增长了158.08%。
　　
　　布局明朗
　　
　　值得注意的是，尽管今年年底之前北辰长沙项目主体结构就能封顶，但是一期项目还需要1年的时间进行内装、外装、机电安装、景观绿化以及构造人车分流系统等建设施工。
　　“长沙三角洲项目从2012年将开始进入大规模结算。”曾劲告诉本报记者。
　　据粗略计算，从2011年开始，长沙三角洲项目每年将会给北辰实业带来20亿元以上的销售收入，为公司带来20%以上的业绩增长。预计到2013年，北辰实业将发展成年营业额超百亿元的房地产上市公司。
　　有业内人士告诉记者，多数房企转战二三线城市后，企业业绩增长明显，二三线城市正在逐渐成为标杆房企利润的主要源泉，“对于在长沙大胆尝鲜的北辰实业更是如此。”对此，曾劲也表示，“公司并没有放松对其他二三线城市的项目考察，正在寻找新的机会。”当然，“北京市场依然是公司发展的大本营，公司在北京的土地储备规模总计已达到101万平方米。”郭川介绍道，今年下半年，北辰还将继续关注北京地块的供应，加快拿地速度，稳步增加土地储备。

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