进入21世纪以后，我国的住房和房地产业，一直存在房价上涨过快、投资增长过快和大套型住房比重过大等三大突出问题。自2003年以后，国家多次调控，但遗憾的是，调控政策没有很好地落实，成了有些人说的“空调”。
　　为什么前几次调控在一些重点城市成了“空调”？牵涉了上上下下、方方面面的矛盾和利益。其中人们很少议及的重要一条原因就是，不少城市政府对解决三大突出问题积极性不高。
　　进入21世纪以后，各城市来自房地产（含出让土地）的收入占城市财政收入的比重不断增大。特别是近几年，许多城市的比重都超过40%以上，超过50%的也不在少数。房地产占城市财政收入的比重如此之大，是一种难以长期维持的不正常现象，潜伏着诸多危险。
　　据笔者分析，产生这种现象与这些年中央和地方税收分配的调整密切相关。主要是共享税的调整，原来共享税都是地方得“大头”或全部归地方，几经调整成了中央得“大头”。这些年国家税务总局对几项重要共享税调整如下：增值税中央与地方的分成比例原为50∶50，2001年调为75∶25；印花税原为50∶50，几经多次调整2002年调为97∶3；企业所得税原为40∶60，2003年调为60∶40。个人所得税，在1995~2001年为地方税，2002年调为50∶50，2003年再次调为60∶40。
　　与此同时，地方有些其他税收也在减少，以工商业税收为例。对“三资”企业（港澳台企业享受同等待遇）的所得税，从获利年度起“两年免税三年减半”，使得税收甚少；企业增值税3/4上缴中央，1/4省市分成，城市拿不到1/10；营业税和附加费归地方，但是地方政府为招商采取退税优惠政策，通常退税50%，许多城市退税高达80%以上。特别是沿海“三资企业”比较集中的城市，出口退税额度更大。2005年分税制再次作了调整后，城市政府对“两头在外的企业”不但没有直接的税收，还要倒贴。民营企业也基本上享受这个政策。
　　由于共享税等税收减少，许多城市政府不得不在房地产税收（含土地出让的收入）方面“狠下功夫”，此“增”彼“减”，致使其在城市财政收入的比重中占据了近一半或超过一半的“重要地位”，成了广大群众批评的“土地财政”。如果狠抓房地产的三大突出问题，就可能较大幅度地减少来自房地产的收入，就可能影响城市的可持续发展，甚至有些城市政府会变成“吃饭政府”。
　　解决的办法，笔者建议，可经过科学计算，适当地将共享税的较大部分调返给地方，同时将出让土地收入的一定比重调给中央。
　　这样调整的好处：一是表明中央政府对城市政府的关怀和支持，保证城市政府有稳定的财政收入，有利于城市的可持续发展；二是可以促进城市财政结构的优化调整，特别是促进城市政府摆脱过分依赖“以地生财”的不正常局面；三是有利于提高城市政府解决三大突出问题的积极性，更好地落实国务院的调控措施；四是在给城市政府以充分照顾的前提下实行对其宏观调控的问责制，更加合情合理。
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