武汉乃九省通衢，湖泊星罗棋布。如同众多发展中城市一样，移动的塔吊与忙碌的建筑工人正在丈量着这座城市的发展速度。而位于江夏区汤逊湖不远处的轩盛·湾郡别墅项目就是其中之一。
　　轩盛·湾郡是富士康科技集团涉足房地产开发的第一个项目。据知情人士透露，富士康拿下该项目地块时价格极其便宜。记者算账后发现，该项目土地成本只占售价的5.6%～7.9%，而在剔除土地及建安成本之后，以现阶段售价计算，该项目可为富士康带来8亿～9亿元的毛利收入。
　　依靠早年拿下的工业园区土地，富士康在帮助地方政府解决引资、就业及税收的同时，也为自己能够以廉价资源开发房地产埋下了伏笔。如果富士康规模性进入房地产业，是否可以弥补其代工主业的微薄利润？
　　7月20日，一名18岁男子“上演”了富士康的“第13跳”，虽原因不明，但一系列跳楼事件导致富士康被外界冠以“血汗工厂”的标签，并把工人尊严与跳楼事件联系在了一起，富士康不得不在低利与通胀面前选择加薪。
　　在富士康涉足房地产的背后，不只是一家企业的探寻与求索，也是对一个时代和一种利益分配格局的挣脱与挣扎。
　　
　　暴利
　　
　　“这是我们在全国的第一个项目，只卖别墅。”7月9日，轩盛·湾郡售楼部一位张姓工作人员在电话中向记者介绍，项目原定8月份开盘，但因为宏观调控等原因，开盘间将推迟到9月底或10月初。
　　记者询问后得知，项目开发商为鑫龙房地产开发（武汉）有限公司（下称“鑫龙地产”）。一位当年在该项目拿地现场的人士回忆，2007年，鑫龙地产以底价取得该项目地块，该地块为限价地与商品房用地相互捆绑。“当时开发商对拿限价地反应冷淡。”记者查阅资料发现，2007年6月27日，鑫龙地产获得编号为006号及007号地块，按政府要求，两块地的70%需按限价房方式出售。006号地限价房规定以不超过2800元/平方米销售，007号地限价房规定以不超过2400元/平方米销售。
　　006号地总建筑面积为12.4万平方米，007号地总建筑面积为62.2万平方米，鑫龙地产分别以接近底价的9800万元和3.49亿元拿下。经计算，两块地楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米。
　　记者查阅资料发现，轩盛·湾郡项目总建筑面积约12.3万平方米。上述张姓工作人员表示，即将开盘的为一期别墅项目，后面陆续会有二期和三期，二期仍将以别墅为主，三期初步考虑建普通住宅。
　　按此说法，这三期加起来的建筑面积将会超过006号及007号任何一块地的70%。也就是说，富士康并未按政府要求达到限价房的建设比例，而未来是否会部分建设限价房不得而知。
　　上述张姓工作人员介绍，项目的小高层和高层只留给内部员工居住，其余对外销售，90～130平方米的一套别墅售价在100万～150万元之间。也就是说，该项目每平方米售价在1万元左右。　　以两块地560元/平方米和790元/平方米的楼面地价计算，土地成本只占该项目售价的5.6%～7.9%，而仅以一期的12.3万平方米建筑面积计算，该别墅项目就可为富士康带来12.3亿元的销售收入。
　　一位开发商对记者表示，别墅开发的建安成本不超过2000元/平方米。以此计算，该项目地价及建安成本的毛利将达到8亿～9亿元。即便加上其他管理费用，项目毛利率仍将是一个惊人的数字。
　　而一期别墅项目只占两块地总建筑面积的约16%左右。
　　这只是富士康房地产高暴利的一个个案。据媒体报道，富士康位于上海的富士康大厦当初的土地获得价格为每平方米4000元～5000元。时至今日，该地区楼面地价已超过4万元/平方米，租金约为每天每平方米70元。
　　
　　低成本
　　
　　那么，富士康为何能以如此低廉的价格获取土地？
　　据了解，轩盛·湾郡距武汉富士康工业园大约5公里左右。2006年12月14日，富士康与武汉东湖高新区管委会正式签订投资协议，明确在该区建设其大陆第10个产业园区。首期投资10亿美元的富士康工业园建成后，将形成年产值1000亿元以上的产业规模，并引入各类配套企业200～300家，吸纳各类就业人员15万～20万人，其中软件人才上万人。
　　相关信息显示，为了让富士康落户武汉,东湖高新区投资28亿元，对该项目进行了配套建设。可见地方政府对富士康在当地建园之迫切。
　　从2006年12月底与当地政府签订投资协议，到2007年6月以接近底价的价格拿下两幅土地，时间上来看颇显微妙。
　　无可争议，富士康拥有大陆地区最大的工业用地面积，到目前为止，已经在深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天津、太原、晋城9个城市建立了主力科技工业园，其他还有如杭州、营口、秦皇岛等10多个科技工业园。
　　富士康陆续在全国各地建设工业园，各地政府也给予了富士康不同的土地优惠政策。以郑州为例，当地政府为了能招徕富士康，特意为富士康作了数平方公里的用地规划，同时在税收、土地供应、用工服务等多方面都作出了最大的让步。
　　工业项目严格来说不能用做商业开发，但某开发商透露，众多大型企业均是以工业项目投资捆绑住宅、商业地产进行运作。许多工厂落地多年，仍有大片土地未开发，且已增值不少，已开发部分则以商品房为名对外销售，部分厂区甚至租赁给合作伙伴来经营。
　　“一些商业用地项目主要还是用来给高层管理人员提供配套住房，但因为是商品住宅，项目建成后，并不排除会有部分住宅进入市场销售。”富士康总经理助理谷宇曾透露。
　　
　　权宜之计
　　
　　如此廉价的资源优势，富士康是否会大举进军房地产？
　　上述张姓工作人员对记者表示，鑫龙地产背后的投资方是香港轩盛投资有限公司（下称“轩盛投资”），并称“有几个有实力的大股东”。
　　据记者查证，鑫龙地产与富士康有着千丝万缕的联系，该公司注册地址就在富士康武汉科技园。
　　无独有偶，近日，某机构透露，富士康在旗下专门成立了一个名为轩盛投资的房地产公司，并请来前华侨城集团党委书记、常务副总裁张整魁加盟担任轩盛投资的旗手，专门从事大陆房地产开发。
　　有知情人士称，轩盛投资注册资本为30亿港元，并称郭台铭早就有意成立房地产开发公司。
　　有关富士康的房地产布局早在几年前就已扎下阵营。2006年，富士康以4.3亿元的价格拿下了深圳一幅土地。距此不久，富士康曾在太原成功取得了一块商住用地。近日有消息称，富士康将买下重庆市最繁华商业地段的土地。
　　其实从轩盛投资的对外宣传中，不难发现一些珠丝马迹：作为一家专业的房地产综合开发公司，将整合前期取得的大量土地资源进行综合成片开发，已取得土地拟开发的项目位于深圳、上海、南京、武汉等一线城市。
　　关于富士康进军房地产的动因，一位分析人士称，全球金融危机之后，国内代工行业首当其冲，富士康则大幅度地裁员减薪。“富士康正面临转型升级问题，代工利润见薄让郭台铭开始谋求以房地产作为一个新的利润增长点。”据媒体报道，富士康高管对外透露，近日召开的内部会议上，强调其中一个重点工作就是提高企业利润。
　　富士康国际（2038.HK）财报显示，2009年，其净利润为3900万美元，下滑68%，毛利率和净利率仅分别为5.9%和0.55%。
　　而近期，富士康宣布为流水线上的普通工人涨薪，由每月基本工资900元调整为1200元，并预定未来将再上调工资。中国指数研究院副院长陈晟对媒体表示，一般制造业利润在3%～5%，开发收回成本至少3年～5年，而房地产利润至少在10%以上，3年左右就有回报，制造业往往将从事房地产业作为投资平衡的一个手段。
　　深圳一位本地开发商在接受记者采访时表示，如果富士康以做制造业的专业态度来做房地产业，未必是件坏事。“实业资本进入房地产业的不在少数，如三星、海尔都有先例”。
　　“不过，富士康肯定不会以房地产为主业，房地产只是一个副业。”著名商业策划人刘步尘分析，国家不会允许富士康把大量工业用地转为商业用地。
　　富士康涉足房地产的“冲动”，来源于代工业务的利微。以富士康代工品牌——苹果iPad为例，iPad多型号销售均价700美元左右，生产成本平均为260美元，纯利14美元左右，5%的获利率，在代工厂商和工人工资间，形成了残酷的利益分割。
　　7月20日，一名18岁暑假实习员工在富士康旗下奇美电子宿舍楼坠楼身亡，富士康再陷舆论漩涡。一个人与一家企业的命运，拷问着人们对于中国商业现实的思考，富士康的房地产之路也注定在人们的争议中前行。

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