13500元/平方米、50年产权的商住公寓与19800元/平方米、70年产权的住宅相比，你会选择哪一个？多数人选择了前者。
上述为位于北京回龙观的首开智慧社项目不同产权楼盘的价格差异。尽管存在产权年限短、公摊面积大、生活成本高、商住混杂管理难度大等硬伤，但由于同一区段的商住公寓与住宅存在巨大价差，“商改住”在市场上依旧具备相当的竞争力。
此前，有关“北京将彻底叫停商改住”的消息蔓延，据悉，北京多个部门正在制定关于“加强规范非住宅项目销售管理的办法”，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售的政策指日可待。
这使得嗅觉灵敏的开发商早早出手，意图赶在封杀政策出台之前快速出货，而大部分商改住项目则通过直接降价和认购打折这种真金白银的促销方式争抢客源。
争抢出货
“开盘半个月卖的差不多了，只剩下三四十套了，要想买就尽快出手，现在还有优惠，贷款9.9折、全款9.5折。”首开智慧社销售人员说。
首开智慧社是采取直接降价的代表性商住楼盘，在6月16日开盘时，该项目采取直接降价4000元/平方米，且开盘当日认购9.9折、认购七日内签约9.8折、贷款9.5折、一次性付款9折等优惠策略。北京市房地产交易管理网显示，该项目推出的850套商住房源，截至7月16日，已经签约718套，成交均价12405元/平方米。
另一项目首开东都汇，6月4日开盘时，19800元/平方米的均价也低于周边在售项目2000元~3000元/平方米。截至7月16日，其316套房源已签约233套，签约率近7成，成交均价18474元/平方米。
此外，同为商住项目的7克拉，6月19日开盘时打出全款9折以及赠送家电、免两年物业费的优惠。据称，当日推出的120套30~40平方米的Loft，在两个小时里售出80多套。
“来自政策层面的影响是促成商住楼成交量高涨的主因，政府近期的动作已经表明，商改住项目在不久的将来或许遭到全面封杀。对于开发商来说，抓住时机低价入市、尽早出货才是上策。”业内人士认为，由于禁止商改住的正式文件尚未出台，很多符合条件的商住项目为避免政策冲击纷纷赶在6月开盘，一定程度上刺激了成交量的上行。
据市场统计数据显示，北京5月份新增商住项目2个、新增套数416套；而6月份新增项目达10个，新增供应套数达4436套，分别比5月份增长5倍、10倍。从需求情况来看，据亚豪机构统计数据显示，4月至6月的两个多月，新开盘的18个商住项目共成交了1921套，销售率达26.7%，明显好于普通住宅项目。
据亚豪机构统计，最近两年，商住楼销售量已经占到市场总量的15%，而6月中上旬就有10个商住项目开盘，供应比例高达71.4%。
阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，商改住项目势头不减是由于市场变化所至，这与几年前的“住改商”现象是相同的道理。这两年，商用物业与住宅物业出现了严重的价格倒挂现象，致使商改住蔚然成风，这种现象在国外亦很常见。
“商用物业的特点是地段好、层高高、建筑标准高，稍加改造，比如加上煤气、厨房、卫生间等，就变成了好地段的高档物业，所以现在甚至有很多开发商收购写字楼，然后‘变性’当住宅卖掉。”范小冲说。
踩点“破网”
现行市场环境下，更加考验房地产企业对于市场敏感度的把握与驾驭能力，“踩点”踩对了，就有了制胜关键。
首开集团即是踩点踩对的企业。赶在商改住禁令出台前，今年上半年，首开推出了首开智慧社、首开石榴派、首开东都汇等项目，多为商住楼盘。根据中国指数研究院近日发布的《2010年上半年北京房地产企业市场表现及下半年展望》显示，首开今年上半年在北京市场的销售额达到了43.82亿元。其中，商住项目为首开贡献了16.43亿元的销售额。
如同首开一样，不少未售商改住项目开始突击申领预售许可证。这源于消息人士透露，北京多个部门正在制定的关于加强规范非住宅项目销售的管理办法，对于一些已经申领预售许可证的项目，可能会放一马。
来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，6月取得预售许可证的商住项目9个，超过了今年3~5月的总和。
在21世纪不动产分析师齐凡看来，北京出台商改住禁售令配套办法原本给了业内和购房者全面调控的信号，但如果放过在售项目，开发商钻这个空子，就会使调控大打折扣。
范小冲也认为，商改住并不是简单的禁与不禁的问题，市场有很多的变通行为，开发商会想出多种说辞规避政策。
亚豪机构副总经理任启鑫亦认为，商住项目本是特定市场环境下的阶段性产物，在住宅需求旺盛、供不应求的时期填补了一定的供给缺口，但是，开发商将商业、公建改为住宅出售，意味着政府统一规划的商业、写字楼等综合配套必然无法实现。在区域配套发展的完善程度与居住人口无法匹配时，势必影响到住宅产品的升值空间，长期来看有损于购买住宅类型商品房的业主利益。
业内人士呼吁，预售许可证不应成为商改住项目逃避监管的“免死金牌”，相关部门在制定管理办法时，应考虑商改住对楼市调控以及购房者的利益的影响，切实加强监管。
“禁是禁不住的，还是应该从市场角度出发，政府监管应该管到细化标准。”范小冲建议，第一，可以严格规定要想变性的商住项目必须符合住宅物业的安全、配套等标准，比如住宅需要私密性、厨房要临窗等；第二是补差价，由于物业类型不同，取得土地的价格也不同，可以通过补差价的方式制约此类开发；另外，一些特殊的项目，比如有违城市规划的，则需要强制性的规范来禁止。
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