在去年下半年“外撤内进”之后，今年上半年大宗物业投资状况正在发生变化。
　　日前，第一太平戴维斯、世邦魏理仕等外资顾问公司发布上半年报告。报告均显示，相比去年上半年，今年上半年全国重点城市大宗物业投资成交金额相比去年有很大的提升。
　　“上半年，在我们所关注的全国15个城市内，物业整售买卖金额达到499亿元。”世邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明告诉本报记者，“这其中，外资所占金额折合人民币194亿元，港澳台则为102亿元，而内资则为203亿元。相比去年，外资购买物业的需求已经有很大的提升。”而第一太平戴维斯相关人士也预测，2010年下半年，外资投资中国物业的需求将再度活跃。
　　“最近人民币升值的预期将吸引国际买家入场。无论是长期持有还是短暂购买，国际买家的需求在下半年也将呈现更为强烈的态势。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司研究及顾问部董事王琼表示。
　　
　　商铺惹眼
　　
　　由于全球经济危机的持续影响力，2009年上半年的物业投资市场成交寥寥，尤其在下半年，外资不是以“套现”充当卖家出现，就是选择谨慎做出投资选择，观望情绪似乎凝重。但是，在经历了2010年初的观望、价格下调和回报修正后，相较去年，外资投资中国市场的意愿正在恢复。
　　“上半年，外资基金依然看好大陆高端商业项目。由于外资基金的特性，它们更为倾向于购买能够给其带来稳定现金收益的项目。”马雪明为记者举例，“比如，在第二季度，丰树印度基金就购买了因退市而出现在市场上的佳程广场。”除了外资青睐的写字楼物业外，商铺也成为2010年上半年投资交易的主角之一。其中，成交金额比较大的就包括德国房产投资基金AM Shanghai Britto (HK) Limited在第一季度将上海天宸旗下的位于上海四川北路上的“天宸玫瑰广场”以14.55亿元的价格整体购买。
　　戴德梁行中国华北区董事总经理何衍钧表示，人民币升值的预期及中国房地产市场收益增长前景，都在吸引海外资金进入该市场，而随着商业地产需求逐步复苏，商铺市场将逐步成为投资热点。
　　由于商铺市场发展较晚，目前不管是从硬件、软件还是运营能力尚处于一个早期发展阶段，中国国内消费市场中消费者购买力的迅猛发展也让全球投资者印象深刻，因此受到追捧。
　　“与其他市场相比，商铺市场的真正价值还没有被挖掘出来，目前仍处于一个价值洼地，一些有实力、有长远眼光的公司及投资者已经开始将投资重点转移到商铺市场。”他补充称。
　　
　　冷后蓄热
　　
　　值得注意的是，尽管全国上半年物业整栋投资成交额远超去年同期，甚至超过全年，但是，到了第二季度，则呈现出非常明显的“先热后冷”的特点。
　　比如在上海，据仲量联行发布的报告显示，今年以来上海大宗物业投资成交金额约为227亿元。主要有3个大宗物业投资交易，包括位于卢湾区、面积为3.4万平方米的新茂大厦被德国基金SEB以18.5亿元的价格出售给香港上市的资本策略地产；恒生银行以5.1亿元向汇丰银行购得汇丰银行大厦近7000平方米的办公楼和商铺面积自用，同时取得该物业的冠名权和标识权；英国高富诺和德国SEB将他们于2008年以12亿元购得的住宅华山丽苑出售给上海华亿科技投资。
　　“虽然已经接近去年全年256亿元的总金额，但二季度的大宗物业投资成交量和成交金额都低于第一季度。”仲量联行报告显示。
　　在北京，这种特点则更为明显，第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司投资部董事纪刚也告诉记者，在北京，第二季度物业整售市场平静，交易额仅为人民币32.5亿元，环比则下降了25.5%，两宗大的交易并无外资身影，皆为国内投资人购买。
　　“许多需求在第二季度并未释放出来，致使成交额显的比较轻淡。”纪刚介绍。“原因主要有两个：一是很多金融机构倾向够买金融街上的项目，但由于缺乏供应，没有办法购买成交；二是在宏观调控的背景下，大的央企、国企对于目前出手买物业比较谨慎。可以说，在北京，可供外资购买的物业呈现比较稀缺的供应态势。”然而，多家代理行也预测，在下半年，外资购买物业的态势或将因人民币升值的预期而有所加速，其投资需求也会因供求结构的改变而有所释放。
　　“越来越多的优质项目的入市，也为国际投资者入驻非上海、北京等一线城市提供了机会。”天津某外资代理行投资顾问介绍。以天津为例，位于南京路沿线的天津国际大厦的泰昇集团6月就将其全资持有的该物业以8.7亿港元出售给Arraya Worldwide公司。据了解，该项目总建筑面积5.3万平方米，由写字楼与服务式公寓构成。该项目在1991年完工，作为天津的第一座甲级写字楼而广为人知。
　　“缺乏产权单一的优质项目存量是阻碍国际投资者进入众多二线城市的一个主要障碍。随着越来越多品质更好管理更优的写字楼项目的出现，在未来，在天津会看到更多的多层甚至是整栋交易。

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