近期包括房地产在内的一揽子紧缩政策正处于微妙的观察窗口。
　　一边是2009年天量信贷后的流动性泛滥与CPI冲高，一边是2010年政策紧缩后的实体难稳与投资回落；一边是欧美债务危机，对普遍性二次探底通缩的担忧，一边是汇改重启，热钱流入加剧流动性的隐患。随着更多相互对冲变量的不断加入，政策走向面临着越来越多的“两难”选择。
　　然而，两难的不确定市场形势下，惟一可以确定的则是房地产行业2010年资金需求的确定性增长。
　　“尽管市场对包括房地产在内的紧缩政策仍感到不确定，但目前来看银行信贷、IPO等主流融资渠道短期内依然不会放松。”瑞银证券首席经济学家汪涛认为在经历了2009年的普遍拿地与调高开工面积后，未来12个月房企的融资压力将增大，房企将普遍面临寻找其他替代融资渠道。
　　
　　政策难松
　　
　　近来，国务院密集地开展调研和召开会议。这也被机构纷纷预测为决策层对上半年经济形势做最终判断和决定下半年宏观调控方向的前奏。
　　然而在刚刚过去的货币政策二季度例会上央行与国家统计局对世界经济的描述依旧定调为“正在逐步复苏，但仍存在较大不确定性”。这在部分业内人士看来，也一定程度上说明了现行的“紧缩政策”仍将继续的可能。
　　有研究机构据此表示，在下半年经济回落压力下，货币政策有望持续宽松。更有部分开发商据此认为决策层的调控决心有限，“调控不会超过一年，如若死，拿地央企会死在民企前面。”上海一位本土开发商进一步论断。他的附加依据则是“地方细则多柔风细雨”、“房价逢调必涨”。
　　然而就在这种宽心情绪蔓延时，一则“三季度将继续收紧调控”的消息再次让市场陷入惊慌。
　　消息的源头来自住建部，根据披露，监管部门认为“国十条”效果已经初步显现，需要进一步落实工作，“新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果”。
　　截至目前，尽管该消息并未得到住建部证实，但相关监管单位的连续动作却似乎已经表明该消息并非空穴来风。
　　“不可轻视此次政府调控的决心。”国家发改委经济研究所经济形势分析室主任王小广在接受记者访问时表示，此次就是要打破人们对房地产只升不降的预期。
　　中金公司首席经济学家哈继铭也表示，下半年政府依然面临轻微的通胀，政府主动性的结构调整，必然会伴随这一过程出现一定的经济回落。“即使GDP在四季度回落到8%，也没有必要立即刺激经济或者放松房地产调控。”汪涛也预测尽管未来出台新的重大调控的可能性不大，但现有政策也不会很快逆转。王小广进一步表示，“所谓的宽松货币政策要比现在更加严格，下半年应当继续严格信贷，回收市场过多的流动性。而已经严格的市场再融资也不会轻易放低标准。”
　　
　　加速融资
　　
　　银行信贷已经收紧，资本市场再融资已经无门，信托融资也连连受到监管部门“关照”，而作为另一个重要的回款来源——销售，在目前的市场观望中也开始大幅下滑。根据公开数据，万科5月份销售业绩同比下降20.2%，保利5月同比则下降22%。在2009年业绩大增的庇护下，开发商能挺多久呢？
　　“二三线城市受调控力度小，一些现金流较好、拿地较少的企业可以坚持1年，其他的就要差一些。”即便能挺1年，阳光100置业集团常务副总经理范小冲也表示肯定要调低开工量，“虽然有开工的资金，但一旦竣工需要偿还银行贷款时，万一市场不好，回笼不了资金，就会出现现金流问题。”显然，不管调控力度松紧，开发商最终都难免要面临融资问题。一旦调控持续紧缩，开发商拿什么换回真金白银？在基强联行投资管理有限公司董事总经理陈基强看来，越是大公司，越要提前融资。“这样就可以支撑公司更加前瞻性的战略转变。譬如，通过专业化提高周转率，加速资金利用率；通过市场的细分做专定的产品，获取更高利润率等等。”最常见的几种方法已经被列出：降价促销？找信托、基金让利？还是上市？
　　降价首先被开发商排除。一位开发商表示：“买涨不买跌，降价本身就是在降低市场信心，并且还会对老客户与品牌造成伤害。可以在相同价位上，提升品质，但这依然是下策。”显然，他们已经吸取了2008年降价的教训。尽管新政已经实施2个多月，除了个别开发商的尾盘降价外，各地市场基本呈现“量跌价涨”局面。
　　地产公司的A股IPO已经绝迹，而根据证监会消息人士透露，此前支持的借壳上市目前也已经处于暂停状态。
　　对于前两者，信托与基金则显得更为火爆。尽管上半年监管部门频频堵截银行信贷资产通过信托渠道外流，但信托仍是以其灵活性屡屡变通。
　　“信托除了债券、股权，还有收益权等形式的融资，很灵活，可以在银行信贷前进入项目，并且与银行的信贷不冲突。”上海一家信托公司地产金融负责人表示信托的这种灵活性正是吸引开发商宁愿支付高额利息的原因。
　　上述开发商表示，由于融资环境的水涨船高，有些项目的融资成本已经上浮了50%。而即使这样，数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140只，规模依然达到了350亿元，已经超过2009年全年的181只房地产投资信托规模327亿元。
　　而真正在今年来势凶猛的还要当属PE基金。盛富资本董事总经理黄立冲表示，目前地产界的PE已经到了人人得而为之的疯狂地步。
　　“现在最起码有几十家地产企业在自己主导PE，此外还有数不清的海内外金融机构以及各色的服务商，他们都在天天跟PE打交道。”黄立冲表示流动在银行体系外的民间财富大概是银行体系的2倍，“这些都是LP的来源，主要集中在北京、江浙沪、珠三角一带。”

房地产OA