广州亚运城上演“五雄会”“项目公司利合公司成立了董事局，五家公司各自派代表进入。”6月30日，针对世茂房地产、中信地产参与广州亚运城项目一事，雅居乐集团副总经理兼董事会秘书卫静心在电话中对记者表示。
　　6月24日，世茂房地产（0813.HK）率先发布公告，宣布与中信地产加入广州亚运城项目。两家公司将与项目原持有者富力地产(2777.HK)、碧桂园(2007.HK)和雅居乐(3383.HK)，在项目公司中各自持有20%股权。
　　虽然卫静心透露项目公司已成立了董事局，并称目前董事长由富力地产高层担任。但协议达成后的变化，以及关于该项目中的各自分工和具体操作方式，五方并未透露更多。不过，分析人士给出了自己的答案。“大约半年前，业界就有人见到世茂集团董事长许荣茂在富力地产联席董事长、总裁张力的私人项目中会面。”广州地产界一位人士透露，当时坊间猜测，双方或将有所合作。
　　卫静心和碧桂园媒体负责人证实，早在去年年底亚运城项目地块拍卖前，五家公司负责人就曾会晤。其后，五方一直在围绕此事商谈，“现在终于有了结果。”卫静心说。
　　此前，富力地产、碧桂园和雅居乐专门为亚运城项目设置了一家名为广州利合房地产开发有限公司（下称“利合公司”）的项目公司。该公司注册资本为7.5亿港元，3家公司分别持有其34%、33%和33%的股权。
　　直至世茂房地产发布公告，利合公司的股权发生变化。股权转让完成后，五方将各自拥有项目20%股权。其中世茂房地产将分别收购碧桂园6%的股份、雅居乐13%的股份和富力地产1%的股份；中信地产则将受让富力地产13%的股份及碧桂园7%的股份。
　　据此，世茂房地产和中信地产将分别付出1.5亿港元的收购代价。此外，上述碧桂园媒体负责人透露，两家公司还将支付相应部分的土地款。
　　不过，亚运城项目出让时曾有规定：“项目开发前需要确定项目公司的股权比例，不允许分割土地进行开发建设。”碧桂园方面解释，组成项目公司的几家公司内部股权变动不受此规定约束，项目公司股东转让项目公司权益是受主管部门认可的。
　　但广州市国土房管局有关人士则表示，此项交易将视为亚运城项目进行二级土地转让，要缴纳相关税费。
　　　　
　　合作模式探究
　　
　　“股权确立只是第一步，关键问题是今后具体的合作模式，五家在亚运城项目上将如何分工，这个问题很敏感。”一位广州当地不愿具名的开发商说。
　　对此问题，五家公司均三缄其口。6月30日，记者在致电许荣茂时，他表示此事由其同事负责，自己并不清楚细节。世茂房地产工作人员和富力地产工作人员则称，目前尚未确定具体的合作模式。
　　不过，卫静心透露，利合公司早已设有董事局，目前人员已经完整，公司的工作班子已经配齐，董事长应该是由富力地产两位老总张力或李思廉之一担任。
　　“五家公司会各自派驻代表进入利合公司董事局，未来的变化还不清楚。”卫静心说。
　　华高莱斯地产顾问公司副总经理何锋介绍，此前业内两家或多家企业联合开发项目，多数是成立股份公司，各自派出代表。决策形式类似于上市公司董事会，按票数表决。
　　合富辉煌首席地产分析师龙斌对何锋的观点表示认可：“既然是股权合作，并且有项目联合体，在项目公司中就会调配进各自的人员，确定角色划分以及划定具体执行中的责任。”但上述开发商仍表示，如此大体量的项目，真正在具体分割利益时，还是会遇到许多实际问题。
　　“利益分配的确很难均衡，各自的侧重点是什么，相对赚钱的项目又如何分配，估计最终还需要具体协商。”国泰君安分析师姚峣表示。
　　“亚运城项目规定不可分割土地开发，有些开发商的规避形式就是不分地而分期。根据地块状况分期开发，不同期归属于不同的开发商。至于土地面积则根据地块情况综合平衡考量。”何锋提供一种可能性。
　　本次交易前，据碧桂园内部人士介绍，亚运城项目二类居住用地容积率为7，因此将以高层产品为主，正是富力地产所长。且项目公司中富力地产股权稍多一些，责任也就多一些。
　　
　　加入方的算盘
　　
　　今年3月，世茂房地产、中信地产参与亚运城项目开发的传闻甚嚣尘上时，世茂集团副总裁卓亚岚在电话中连用6个“没有”向记者否认了此事。但其表示：“中信地产确实找过我们谈过这件事，但你也知道房地产项目谈10个未必做成1个，所以没有什么确切消息。”中信地产为何如此主动？资料显示，亚运城项目的开发周期为6年，每年向市场提供60万平方米的住宅。如果按照100平方米/套计算，每年约为市场提供6000套住宅，预计约占每年广州全市住宅总供应量的10%。
　　加入亚运城项目，以权益计算，意味着中信地产可在广州获得约96万平方米的土地。此前，中信地产在广东省的业务主要分布在东莞、佛山、深圳等地，目前，荔港南湾21万平方米土地是其手中仅有的在广州的地块。
　　亚运城地块筹备拍卖期间，中信地产是表现最为活跃的开发商之一。在土地拍卖现场，中信地产率先将165亿元的起价一次性抬升至180亿元，此后便始终按兵不动。
　　上述开发商表示，如此性质特殊、体量庞大的项目，除富力地产等民企参与开发外，当地政府当然也希望有“信得过”的国企可以参与其中，总部位于深圳的国企中信地产自然是不二之选。
　　多位广州地产业人士表示，中信地产参与亚运城项目或为政府意愿。
　　而“对于世茂房地产来说，参与亚运城项目，可打破在华南无项目的局面，一举进驻广州核心区域。”有世茂房地产内部人士表示。
　　该人士曾表示，中信地产找世茂房地产合作，原因之一是该公司资金实力相对雄厚。
　　　　
　　合作利好
　　
　　关于富力地产、碧桂园和雅居乐为什么要新引进两家公司参与亚运城项目开发，市场说法不一。
　　“新引进的合作伙伴中信地产、世茂房地产在各自领域都拥有相应的专业知识、资源等优势。”碧桂园内部人士向记者表示。3家公司则在公告中表示，新伙伴的加入将提升项目的竞争优势和吸引力。
　　不过，有人士认为，选择另外两家，在于项目需要庞大的资金支持。
　　虽然上述碧桂园内部人士表示，该项目由始至今的资金流一直非常充裕，但记者通过综合分析亚运城项目的资金需求及3家公司的财务状况，发现资金问题确实是绕不开的话题。今年和明年年底，该项目第二批与第三批共计76.5亿元的土地出让款需缴清。
　　此外，“该项目耗资庞大，我们分析，引进世茂房地产和中信地产之前，3家公司每家每年分担的资本开支大约需要50亿元。”姚峣表示。
　　反观3家公司的财务状况，截至2009年年底，富力地产现金总量为66亿元，同时在建建筑面积达673万平方米；碧桂园现金及现金等值物为46亿元，在建建筑面积达到1390万平方米；雅居乐手握现金约44亿元，在建建筑面积约为501万平方米。
　　2009年年报中，碧桂园和雅居乐的净负债比率为35.7%和54.8%，富力地产的这一数据也不低。
　　有业界人士揣测，或许正是有和中信地产、世茂房地产的君子协定在先，3家组成的联合体才最终下定了拿地决心。
　　合作消息传出后，高盛高华证券作出结论：亚运城项目股权转让有助于缓解3家房地产公司的财务压力，对三家公司是利好。报告指出，此次交易完成后，雅居乐、富力地产和碧桂园的负债率将下降0.8个百分点。
　　“所以这次合作其实是很好的事情，世茂房地产、中信地产具有资金优势，参与开发亚运城项目的联合体实力将更加强大。”合富辉煌首席地产分析师龙斌表示。
　　据了解，目前亚运城项目已经建成运动员村、媒体村、技术官员村三个住宅组团共8000套现房，将在亚运会前首先开卖，这将对各合作方的业绩进行有效支撑。
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