| ||||
|
|
| ||||||
自9月29日中央政府多个部委就我国房地产市场出台进一步的调控政策，至今已满一月。有报道称，新政出台一个月来，一线城市的房价依然坚挺着，虽然成交量确实有所下降，开发商在售楼时的调门也降低了许多，但高企的房价却并未出现实质性的松动。
其实，从内容上看，“9·29”新政相比今年4月由国务院出台的“国十条”，并没有很多新的内容，只是在某些政策的执行上加强了力度，并且明确了问责机制。倒是在新政出台以后，一些大城市的地方政府出台的“限售令”让民众对房价下跌产生了很多期待。“限售令”规定每户城市家庭只能在本城拥有一套住房，同时基本关上了外地人士在“限售令”管辖地区购买住房的大门。这样做，无疑改变了楼市的供求关系，当这个市场的购买力不足支撑起庞大的楼市供应量的时候，按照市场规律，只能以降低房价来寻求交易对象，尤其是在抽紧了对房地产开发商的银根支持后，开发商面临巨大的资金压力更是无力将高房价长久维持下去。
对于各地出台的“限售令”，舆论曾经颇有微词，认为它最大的弊病就是违反市场规律。不能说这种批评完全没有道理。不过，我们在提出批评的时候，又必须注意到这样一个事实，我国房地产市场的发展并不完全依靠市场自身的力量，在相当程度上是凭借着地方政府的推动，才能够在短短10多年的时间里发展到如此庞大的规模，政府在这个市场中已经产生了自己的利益，这使市场产生了相当程度的扭曲。而目前出台的“限售令”，凭借的依然是政府强大的行政力量，这在逻辑上是具有一致性的。但是这样一来，楼市离一个真正的市场的属性就更远了。正是由于这个原因，各地在出台“限售令”的时候，都是将其当作一项短期措施来施行的，像厦门干脆规定这项政策执行到今年年底，其他地方虽然没有明确期限，但也很难将其长期施行下去。
分析近几年我国房价猛涨的原因，既有不合理的因素，也有合理的因素。目前进行的房地产调控，其着力点应该是消除泛滥成灾的不合理因素，而对于合理的因素，应该将其交给市场来进行调节。说到楼市中的不合理因素，其中最大的一个问题便是政府对这个市场产生了太多的利益谋求，地方政府将其管理下的土地高价拍卖，将其作为解决财政资金的一个重要来源，为房价高企打下了“第一根桩”；在房地产开发、销售的整个过程中，地方政府又设置了多重收取税费的关卡，为房价高企打下了“第二根桩”；地方政府将房地产市场作为推动地方经济发展的支柱产业，希望以其拉动相关产业的发展，这实际上又为房价高企打下了“第三根桩”。但是，从目前出台的一系列调控政策来看，“国十条”也好，“9·29”新政也好，都还没有触及这个要害。显然，至少在地方政府开拓出新的财政资金来源渠道之前，政府对房地产市场的依赖还不可能轻易放弃，在此背景之下，期望房地产市场出现大的变化，或者说期望房价出现大幅度下跌，都是缺少现实可能性的。
至于目前各地出台的“限售令”，我们不妨将其视为地方政府为应对“9·29”新政中对地方政府的问责措施而出台的应急措施。在一个成熟的市场里，一个家庭应该购几套房，一个外地人士是否可以在本城购买房产，这本来应该是市场解决的问题，所谓的消费型购房和投资型或投机型购房也并不是一成不变的。因此，“限售令”从根本上说是不符合市场原则的，也注定了不可能成为一项长期政策。目前，“限售令”与高企的房价之间正在展开一轮PK，在这场PK中哪一方能占到上风，就看哪一方更有长久性了，新政推出一个月来一些城市在房价上出现的胶着状态，实际上正是PK双方在进行一场“耐力比赛”。看清楚了这一点，我们就不难得出这样的结论，依赖政府行政力量推出的“限售令”在短期内或能收到效果，即使不能让房价出现大幅度下跌，至少可以遏制住房价在近期出现进一步上涨的势头。但是，从长期来看，房地产市场还是会回到市场的本质属性，当这项行政措施难以再执行下去的时候，那么，它带来的结果很可能是促使被行政力量压抑住的房价出现报复性上升。
