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  • 落实楼市调控:地方政府博弈变和不变
  • 落实楼市调控:地方政府博弈变和不变

    岁末年终,楼市依然僵持。面对仍未明显松动的房价,越来越多的人把目光聚焦于地方政府。回顾2010年以来的楼市调控历程能够发现,地方政府在落实楼市政策时存在“变”和“不变”,颇为耐人寻味。

    地方政府的“变”在于,面对国家宏观调控的坚定措施和严厉决心,地方政府的反应积极迅速。2010年4月,国务院发布“新国十条”政策,在楼市调控中首次提出暂停第三套房贷和限购的措施,同时设置了“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的前提,赋予地方一定的自主权。但是,“新国十条”出台后,除北京发布限购令并暂停第三套房贷之外,其他主要城市对此无一落实,这些城市均不认为本地“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”,因此以打擦边球的方式回避落实调控政策。

    但当二次调控到来时,情况就有所不同。笔者注意到,二次调控出台的“五项措施”虽然一刀切地规定了暂停第三套房贷,但是,对于本地居民的限购令依然留有空间,要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”然而我们看到,这次各地落实“二次调控”却是相当积极和迅速,在一个月内,十余个城市出台了限购令,目前出台限购令的城市已达16个,其中最快的深圳市在国庆之前就出台了有关措施。这些城市再不像上半年那样,以“房价不高、上涨不快、供应不紧张”为理由回避调控政策。

    地方政府的“不变”在于,在从“讲政治”的高度积极回应中央调控政策的前提下,依然没有放弃博弈,而是在一些细节之处努力寻找腾挪空间。还以限购令为例,国家二次调控要求的是“在一定时间内限定居民家庭购房套数”,而各地出台的细则在执行期限与范围等方面依然有一些细微差别。

    在限购令执行期限上,厦门、温州均明确规定限购令执行到今年年底为止。其他城市的限购令虽没有明确期限,但显然也并非无限期和永久执行,而更多的是观望心理,观望中央的力度,观望其他城市的执行情况。如果年底有几个城市明确停止执行限购令,而国家又无新的政策要求,恐怕各地限购令必将纷纷鸣金收兵。

    在限购的房产范围上,大多数城市规定限购包括新建商品房和二手房,但也有一些城市仅限于新建商品房。《温州市商品房预售方案》中规定“一个家庭在温州市区范围只能限购新开楼盘住房一套”,将二手房排除在外。天津版限购令也规定本市及外省市居民家庭“只能新购一套商品住房”,同样不包含二手房

    在限购令的地域范围上,不同的表述也有着细微但重要的差别。作为省级行政单位,北京、上海的限购令效力及于整个省级行政区,而广东也是省级行政单位,但并未出台全省统一的限购令,而是由辖内广州、深圳分别出台各自的限购令,效力并不及于全省。天津版限购令则明确将限购范围定为“市内六区”,这不仅排除了环城四区和远郊区县,而且也使外来人口购房较多的滨海新区不受限购令的影响。

    地方落实调控措施时的“变”与“不变”说明,一方面,在中央的问责压力之下,地方政府从“讲政治”的高度认识楼市调控,反应更加积极。另一方面,地方政府依然存在对土地财政的留恋和对GDP的崇拜,尽力呵护本地楼市。不过,目前社会上有一种误解,认为地方政府不想让房价跌,房价就很难跌。且不说政府无法改变经济规律,而且应该看到,地方官员呵护楼市主要是希望以房地产拉动GDP,这根本上还是一种政绩追求。而今年以来,国家对稳定楼市、保障民生的重视程度越来越高,已经形成一种导向,即稳定楼市也是政绩,因此,分外在意上级评价的各地方官员自然会提高政策落实力度,这也是2010年下半年各地政府更加迅速贯彻调控政策的原因之一。抓住这一点,楼市调控就可以达到四两拨千金的效果。 ( 李庶民)


     

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