| ||||
|
|
| ||||||
1月14日，上海《第一财经日报》发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文，文章称，记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地“预申请须知”中，出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定，而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。文中记者强调，“这些规定在历来的土地出让中均属首次”。
文章援引房产分析师的话说：“这个规定很刺激，以后都这样，谁还敢买房？谁敢投资地产？”
其实不光是房产“业内人士”感到“刺激”，众多买房人更是害怕：按这样的理解，我们买的房子，在70年土地使用期限满了以后，连土地带房子不就会被无偿收回了吗？那我们买房子的钱到底是买了房子，还是付的租金？
第二天，各大网站和媒体纷纷以“上海首次规定土地出让期满后无偿收回”为题目进行转载，这个话题持续发酵，引发众多媒体纷纷抨击“践踏私权”、“挑战物权法”、“消灭安全感”、“与民争利”……
但是，本报记者调查发现，这应该属于一起新闻“乌龙”，这并非上海的“地方新规”，而是国家普遍施行的。规定的实质也非“70年一满就收回”这么简单一刀切。但是这则“乌龙新闻”的出台，却真实地反映了民众对“70年大限”的“恒产”焦虑和相关法律的模糊。
1月17日，也就是这条消息见报后的第一个工作日，上海市规划和国土资源管理局在官网上挂出一份《“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》对此作出解释。解释中以特别以黑体字标明，所谓“出让期满无偿收回”，是针对“出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。”
不过，这一通知还是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解释。而媒体又在其中拎出了“符合社会公共利益需要可不批准续期申请”的文意，发出“因为社会公共利益没法界定，我们的房子还是不安全”的解读。因为上海国土部门解释得很不“给力”，不但未释疑反而加重怀疑，一时间各地媒体纷纷出来安抚民心，“我省不会出台类似办法”、“××地国土部门表示不会跟进”的报道鱼贯而出。
本报记者看到这个报道，首先感到奇怪：因为如果存在这一“70年满后房子收回”规定的话，那么现在开发商卖房子就变成了“借鸡生蛋”，把租来的东西直接卖给你，这在法律上是说不通的。最起码，在购房者和开发商签订的售房合同上，应该有这个“70年后收回”的条款提醒，否则就是无效合同。而遍查上海各地购房格式合同，都未见此条款。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗？
再度质疑
上海真敢“冒天下之大不韪”？
上海作为一个开发前沿城市，难道会带头作出这种看似是向上世纪“倒退”的规定？记者又查看了上海市国土部门的说明。上面提到，这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关“土地出让限期届满”的条款。那这三个条款是否是上海市的“地方条款”呢？记者随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本，发现都有这三个条款，文字叙述一字不差。这就说明，这个所谓“挑战物权法”的规定，并非是上海一地独有。
最终，记者找到了这三个条款的来源：国土资源部。2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说，根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款（本报在右上角原文列出这三个条款供参考）。
所以，所谓上海“首次”提出，是一条“乌龙”新闻。确切地说，应该是上海“首次”把这些条款写到了“预申请须知”中，结果引起了媒体的注意。
非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。
可见，“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件：一，非住宅用地，二，用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中，有表述很清楚的“土地转让期限未到，不得收回”的条款
这条有些“乌龙”的新闻能够持续发酵，除了被媒体解读为“继续调控楼市，衔接房产税出台”的政策意义外，更重要的是触到了老百姓心头的痛处：辛辛苦苦攒了多年的钱买来的房子，真的不能是自己的永久财产，只能住70年就要无偿上交？正如南京市长季建业前几天接受本报专访时所说，“无恒产则无恒心”，“无偿收回”四个字，是对“恒心”的打击。
现在虽然可以基本确认，所谓“期满后无偿收回”的规定，并不适用于“住宅用地”，但是，“自动续期”的条款后面，却没有提及是否要和“政府批准续期”一样再交一次土地出让金，这是个很可能到时候被“灵活操作”的法律漏洞。同时，《物权法》面临的老问题还是没解决：“社会公共利益需要”这个没有明确界定的概念，还是时刻悬在头上，让“自动续期”看起来似乎并非“无条件”，也让无论期限届满与否的房子，都没法彻底避免“被征收”的阴影。
