上海的普通住宅与非普通住宅的界定标准自2008年有所调整之后，在接下来的两年多时间，未作改变。而上海全市成交均价此间已经大涨，2010年二手房成交均价为16474元/平方米，同比2008年上涨63.4%。

21世纪不动产对旗下上海300余家门店的成交案例进行了抽样统计：至 2010年12月，上海普通住宅标准成交案例不足实际成交房源的一半，仅约为48%。中原地产、21世纪不动产等多家中介机构呼吁：根据价格监测数据，“一年一调”，从而可以从根源上治理“阴阳合同”。

德佑地产副总经理罗亚东在采访时表示，由于经历了2009年的价格全面飙升和2010年的价格整体平稳，单套建筑面积超过70平方米的物业，其总价基本都将超过对应环线的“普通住宅”总价控制标准，而被判定为“非普通住宅”。目前，房价大涨，上海普通住宅标准的覆盖面占实际成交房源的比例越来越低。

普通住宅占比下降

近几年，上海二手房市场上交易的普通住宅套数占比逐年递减。本周三，21世纪不动产上海分析师黄河滔对旗下300余家门店的抽样统计显示：2008年10月标准调整之前，市场上交易的普通住宅套数占比约为25%；经过2008年11月的调整之后，该月普通住宅套数占比约80%；到了2009年10月，这一数字下降至55%左右；进入2010年，上海房价继续攀升，至年底，普通住宅套数占比已经下降至48%左右。

21世纪不动产的抽样数据显示：从环线来看，2010年12月，上海内环内、内外环间和外环外的普通住宅套数占比分别为48%、59%和29%，较2008年调整之初分别下降了35%、18%和52%；与2009年10月相比，上述三组数字分别下降了6%、1%和20%。其中，外环外区域的普通住宅占比下降最快，原因是外环外区域内配套设施不断完善、城市规划利好频频，房价得到多个上涨因素助推。

上海市“普通住宅”与“非普通住宅”的划定标准已施行超过4年，其间仅做过一次调整，而现行标准也已施行超过2年，新、旧标准在项目容积率(1.1)、单套建筑面积(140平方米)这两项指标上没有变化，而在价格指标上的评价标准从单价变更为总价，即现行标准的总价划分点对应“内环内”、“内外环间”、“外环外”分别为“245万”、“140万”、“98万”。

中介呼吁：“一年一调”

中原地产研究总监宋会雍认为，上海普通住宅标准的覆盖面正在缩小。普通住宅与非普通住宅的划分标准在制度设计上有理有据，应该坚持。但问题的关键是，这一标准应该与时俱进，因时而变。

黄河滔指出：回顾2008年11月新普通住宅的标准设定，在当时条件下是颇为合理的。但上海楼市在经历了2009、2010年两年的价格大幅上涨之后，与现实情况的出入较大。房价作为一个易浮动的变量，尤其是房地产市场处于迅速发展的不成熟时期，以其作为衡量住宅的“普通”、“非普通”指标，可考虑在目前基础上进行更频繁的调整。

“我觉得确实应该根据前一年房价的走势进行及时的调整，不然很多买房者无奈地被‘非普通’了。比如，莘庄北广场一套房龄十几年60平方米的小二居老公房，属于外环外，2009年时，成交价1.6万元/平方米，还属于普通住宅，2010年涨到1.8万元/平方米，总价108万，就变成了非普通住宅。部分买房者只能通过阴阳合同等方式做成普通住宅，这对市场监管也不利。”

罗亚东建议：房地产相关管理部门应该根据价格监测数据适时调整这一标准，至少应该做到常规情况下“一年一调”，使得市场上的“普通住宅”与“非普通住宅”的占比，能够动态平衡地维持在7︰3左右为佳。划分“普通住宅”与“非普通住宅”的意义是将房屋需求作出“温饱型”与“享受型”的适当区隔，从而在税收环节作出“资产与收入的二次分配与调节”，其初衷与建立健康的房地产市场秩序是吻合的。