二手房价先于新房领跌已成定局，“四限”是“缓兵之计”！

   引子：12日南京市政府出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，该意见明确规定，南京暂时限制购买第三套住房；同时取消自住改善型购房补贴；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。这是继京沪杭等城市出台住房限购令后，又有一、二线城市出台限购令。

各地出台的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心

    至此，已有八大城市提出“限购令”。国家有关部委分别出台进一步调控楼市的“新国五条”,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比今年4月出台的“新国十条”更为严厉。

    上海市公积金贷款政策也随之调整。上海公积金管理中心暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万。

    这样，有人就认为房价会大跌了，其实不然！

楼市迅速降温是必然，但未必能大降，政策也没这样表述

    首先，调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。

    据有关数据显示,9月份30个大中城市中,由于受到传统的“金九银十”影响，有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。

    而10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。

政策依然在限制购买和加大供应层面，一手房是打折销售，并未出现大幅降价

    在调研中发现，一手房房价促销手段依然是打折销售，并没有出现大幅降价行为，说明什么两个问题：第一，招拍挂作用下的较高的土地成本，开发商肯定不会赔本销售，但可以让利快速回笼资金。

第二，政策层面下的市场反映，不是迫使降价，而是不再大幅涨价，于是政策依然控制在限制购买和加大供应层面上。

由于二手房跟涨领跌的特性，要降价也是二手房先降，一手房靠后

    过去的三年半时间里,北京的二手房在历次调控中均表现出“易涨难跌”的特性,但9月29日出台的调控新政改变了这一状况。根据“链家地产”发布的北京二手房研究报告了解到的情况,“9·29”第二轮楼市调控政策出台至今,新政明显的抑制需求趋势,使北京二手房预期价与成交价差达到历史高位,在部分区域甚至出现了一定规模的退房潮。业内人士表示,依照二手房跟涨领跌的特性,北京二手房价先于新房领跌几成定局。

二手房价先于新房领跌成定局，“四限”是“缓兵之计”

    从政策层面，任何一个政策也没说要大降房价，只是调控房价。“四限令”也仅仅是控制购买和加大供应。实际上，政策也不想让房价降下来，已是经济保持增长稳定因素，而是社会综合发展因素。但为了关注民生压力，迫使调控房价。

    为了平衡供求关系，于是加大了市场供应，特别是保障性住房建设力度。听说北京，年底前还要推出50多块地。但房屋走向市场需要时间，于是“四限”出台，限制一下需求，为下一步的房价平抑争取时间，是“缓兵之计”！